成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位_37P_XXXX.pptVIP

德坤·光华大道项目裙楼商业 业态定位 伍仑巴企业策划（四川）有限公司 2010.07 项目业态定位 2 项目发展思路 3 1 项目发展思路 3 1 A 温江区域 发展背景 B 温江商业 发展特征 C 温江消费 发展趋势 本项目 发展策略 一、项目地理位置 ? 位于成都市温江区 西邻温江老城区，距离温江老城中心 约 1 公里； 向东距成都三环路约 14 公里，车程约 12 分钟，距二环约 20 公里，车程约 20 分钟； ? 紧邻光华大道 双向 8 车道，是温江城区与市区联系的 主干道，项目交通便捷，邻近地铁 4 号 线出口； ? 邻近区政府新办公大楼，地理位置 优越。 中心城区 12 分钟 20 分钟 本项目 二环 三环 老城区 本项目 新城区 A 温江区域发展背景 二、温江区域空间发展格局 ? 东部居住区： – 老城区 – 新城区 ? 中部教育科研区： – 大学城 ? 西部工业集中发展区： – 海峡科技园 海峡科技园 老城区 新城区 A 温江区域发展背景 解析： A 温江区域发展背景 ? 老城区生活配套完备，未来功能布局变化不大 ? 新城区是温江未来的商贸和文化中心 ? 温江未来将重点发展二、三产业，为项目发展树立良好的市场预期 一、温江商业空间分布状况 大南街 文庙步行街 东大街 人民广场 温江商业集中于东大街两端 B 温江商业发展特征 二、温江主要消费市场 ? 现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主要 商业场所包括： – 文庙步行街 ： ? 运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、 菜市场 – 人民广场 ： ? 人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运 动休闲服饰； ? 其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、 网吧、影院、电器、培训学校 – 街铺： ? 东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业 ? 大南街以女装、鞋帽、 化妆品、美容美体为主 B 温江商业发展特征 三、温江商业品牌与档次 ? 档次：以中低档为主 ? 商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过 50m 2 ? 知名运动休闲品牌十分有限 ，仅有： Kappa 、班博、李 宁、 Vero moda 、 Jackjones 、鳄鱼恤、百事、班尼路、 美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威 ? 知名男女服饰品牌稀缺 ，仅有：金利来、雅戈尔、 playboy 、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保 罗、杉杉、鄂尔多斯 ? 化妆品商铺数量众多，但 多为低档劣产品 ? 消费群体 ? 绝大多数为温江地区居民 ? 难以吸引区外消费者 ? 经营状况 ? 文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所； 人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调 B 温江商业发展特征 解析： ? 温江老城区商业以满足居民日常消费等功能为主； ? 商家及品牌资源有限，居民本地消费以中低档为主； ? 目前温江老城区尚无的大型复合商业，且发展空间有限。 B 温江商业发展特征 C 温江消费发展趋势 一、项目周边大盘林立 （ 1 ）目前，该区域高尚住宅楼盘密 集，光华大道沿线的商品住宅总户数 将达 60000 户左右，如果平均每户按 3 人计算，未来几年内将有 20 万左右 的人口入住光华大道沿线。 （ 2 ）该区域楼盘已初步形成了高尚 的住宅居住区，由此产生的消费客群 决定了温江消费结构已有原来的中低 档便利消费逐步向中高档目标消费跨 越。 C 温江消费发展趋势 （ 1 ）就目前而言，老城区旧有商业过于凌乱和低 档，而新城区商业发展又远远滞后于住宅市场发展， 这与日益扩展的中高端客群的品质消费诉求不相匹 配。 （ 2 ）区域潜在的强大商业发展机遇，使得房地产 开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心，可 以看到，区域内新开发的房产项目都配建了不同体 量的商业：如珠江国际 ( 家乐福 1.8 万平方米 +1 万街 铺 ) 、中森·光华一号（约 2.8 万平方米）、新华商 业街（约 3.8 万平方米）、恒大城（约 10 万平方米） 等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心， 消费客群更为集中，消费结构更趋于品质化。 二、中高档主力消费群体快速聚集 （ 1 ）巨大 的商业市场发展潜力 ，吸 引各类商家竞相选址，制定入驻计划： 家乐福、伊藤、肯德基 (KFC) 、 SOGO 、博美等等。 （ 2 ）先期进驻品牌同时 猎获了同类 型竞争业态的高度关注 ：如人人乐、 国美电器等。借力打力，商业的集群 效应，规模效应将使商圈的辐射半径 更大。 （ 3 ）知名品牌和主力商家的入驻将 有效带动周边小型店面，精品店面的 品质意识， 从而形成温江高品质的新 商业核心圈。 二、项目品牌进驻情况 C 温江消费发展趋势 （ 1 ）当地原居民 —— 生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。 （ 2 ）新入驻置业者 ——