花鸟市场营销专业策划报告.docVIP

花鸟市场营销策划方案 本汇报是为安顺市花鸟市场建设项目所作项目商业策划及营销策划初步方案，因为项目在配套业态定位、后续运行策略等方面还未形成既定思绪，所以，本汇报相关分析，均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及项现在期初步设想基础上，结合西秀区市场了解情况及对项目标初步认知下做出。 本汇报仅表现方案编制人员对项目在运行过程中部分基础思绪和操作手法提议，也未和项目投资人进行实质性、深入且含有针对性讨论，难免有很多疏漏和偏差之处，所以，本方案中部分具体实施方案和提议仅供参考。 一、项目介绍 项目建设地在安顺市西秀区华西办事处黑石头村，地势平坦，区位优势显著，交通运输便捷，是新一轮城市发展关键区域，也是大家投资创业理想宝地，建设条件良好。 项目占地74亩约49334㎡（为市场一期工程），建设集花卉、鱼鸟、宠物、古玩、工艺品交易、办公、综合服务和休闲观光为一体景观花鸟鱼虫市场，以满足人民群众消费需求。 二、市场分析 （一）新政严打住宅市场以来，商业地产或在挑战中迎来新一轮契机！ 新“国四条”、 新“国十条”、住建部新规等文件出台，短时间内，中央调控政策组合拳密集雨点重重落在高烧楼市头上，不管是二套房需首付五成，还是三套房和异地购房可暂停发放货款，抑或是以家庭为单位核实，新政对住宅市场打击力度全部堪称史无前例。即使最近全国很多城市一系列限购方法放开实施，意在引导置业投资者对房地产市场加强信心，仍不能阻止楼市价格和成效量下滑。 一直以来，因为土地性质和使用年限不一样，商业类项目其贷款条件比住宅严格不少，要求首付最少五成，同时按揭年限最长为十年，在以前历次楼市信贷政策调控中，商业项目也一直实施这一单独政策，临时不受住宅放贷收紧影响。 和全国其它城市一样，住宅泡沫被猛烈挤压当下，将会是商业地产不错发展契机。但住宅市场降温肯定会产生一个延伸效应，受楼市整体回调预期带动，购房者尤其是商业投资者对于楼市预期和信心将下挫，这势必也会对商业地产产生负面影响。 所以，住宅被打压在一定程度上将会促进商业地产发展，但对商业地产而言也是一面双刃剑。 （二）西秀区宏观市场分析 1、区域概况 西秀区在黔中腹地，贵阳以西90公里，为安顺市政府所在地，是安顺市政治、经济、科技和文化中心。全区行政区域面积1724平方公里，下辖7乡8镇和6个街道，?总人口80余万人，是一个多民族聚居区。 西秀区是世界喀斯特风光旅游优选区，是贵州西线旅游中心，1985年，被国务院同意为中国甲类旅游开放城市?，未来发展战略定位是“国际旅游目标地城市”和“百万人口生态旅游城市”。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上明珠”、“蜡染之乡”、“地戏之乡”、“屯堡文化之乡”。 2、区位优势 西秀区地处“黔中经济圈中心带”，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”、“扼锁滇黔” 之称，一向被视为黔中“旱码头”，“商业之盛，甲于全省” 和“吃在安顺（西秀）”一向被大众认同。 区位良好，交通便捷，是贵州中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔公路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，黄果树机场为军民两用机场，形成了航空、铁路和公路协调发展交通网络。 多年来，西秀区在强化城市路网建设和配套设施建设同时，不停扩张城市规模、提升城市品质，新兴产业快速发展，全区综合经济实力显著增强，产业结构深入优化，基础设施深入完善，人民生活水平稳步提升，业已形成“一轴线四片区” 城市新格局。“十二五”时期，全省确立了“工业强省”、“城镇化带动”、“黔中经济区率先发展”、“贵安一体化发展”战略目标，西秀区是安顺市唯一中心城区和本省经济强县之一，重新审阅发展环境，抢抓这一前所未有发展机遇，是西秀经济社会实现历史性跨越关键。 （三）西秀区房地产市场情况 1、楼市情况 按0853房产网安顺房地产9月份市场分析汇报，安顺房地产开发商期盼金九银十碰到碰到了最冷寒冬。安顺楼市成交自5月份以来一直呈下降趋势，9月份相比较8月份安顺楼市不管是成交量、成交价格、成交面积全部在下降，9月份西秀区商品房成交量相比较8月份下降显著，住宅成交量仅219套，成交面积2.68万㎡，同比下降17.42%，成交均价为3537元/㎡，同比下降2.47%。 多年来，房地产市场一直是上升趋势，但房地产市场是含有周期性，在达成一定高位后，将逐步进入调整期。商品房供给量短时间上升过快，造成了库存量屡创新高，商品房销售增速放缓、现行房贷政策抑制了部分刚性需求，和保障性住房政策实施、不动产统一登记、目前“反腐”气氛等，这一系列原因将加紧市场步入调整期。伴随安顺市场华荣生态城、天瀑阳光、清水湾、翠麓名品、家喻五洲、世通悦府等楼盘销售加速立案开盘，估计全区楼市成交量、价格仍回升无望。 2、商业地产情况 现在，西秀区城区在售商业项目关键有碎丽金