上市地产房地产战略项目管理研讨.ppt

项目管理流程和技术 研讨项目管理实际问题 房地产公司计划体系框架 一级计划：公司年度计划 二级计划：各项目里程碑节点计划 三级计划：各项目（详细实施）计划 项目计划在项目生命周期的位置 房地产项目管理流程 定义阶段 阐明项目要达到的目的和要求 确保项目的价值 描述项目 明确项目的目的和范围 这是一个什么项目？ 为什么做这个项目？ 项目什么时候结束？ 项目费用会是多少？ 项目计划的目标： ？ 如果在执行前能很好的理解每项任务： 如果执行者对任务理解不够： 任务越不确定，需要处理的信息量就越大。 制定项目目标 明确项目的结果 衡量项目成果的标准 项目结束时，要取得什么成果？ 必须满足什么要求？ 什么时候结束？ 如何知道每个目标是否达到？ 项目里程碑节点表 重点检查点 里程碑表明 一项主要工作的完成 一个子项目的开始或结束 项目工程合理工期 工程工期里程碑节点 什么样的产品？ 什么样的环境？ 分解工作结构 确定具体要完成的工作 显示主要工作和次要工作的关系 通过这个项目，我们要交付什么成果？ 包括什么工作？ 各项工作的主要分支是什么？ 子项目 使工作更容易管理 项目是否很大或很复杂？ 是否有较复杂的部分？ 是否可委派单独的负责人？ 核算资源成本 确定资源需求 帮助今后分配职责 需要什么知识和技能？ 需要什么材料、设施和设备？ 需要什么特殊资源？ 准备环境分析 设立目标 列出机会和威胁 准备预测 选择战略组合 准备行动程序 监测与控制 疯狂的热情 幻想破天 混乱 寻找责任负责人 惩罚无辜者 提升非参与人 定义要求 计划的合理性和评估标准: 对目标达成一致意见； 个人责任的分派和接受； 工作活动的协调； 对团队目标增加的承诺； 相互沟通。 典 型 步 骤 ： 让职能经理自己做计划。 在计划前建立目标。 为计划者设立目标。 保持灵活。 保持一种平衡观。 欢迎高层管理者的参与。 要意识到未来的支出计划。 在预测后检验假设。 不要集中于今天的问题。 奖励第一个提出坏消息的人。 计划阶段 分配工作职责并落实工作日程 保护项目的价值 避免将来可能出现的问题 项目计划的4个基本原则 避免或减小不确定性； 提高运行效率； 对目标的更好理解； 为监测和控制工作提供基础。 目标 程序 进度计划 预算 预测 组织 方针 步骤 标准 落实所有工作的责任人 参考资源需求表： 谁拥有完成工作所需的资源？ 谁拥有完成工作所需的信息？ 我们需要谁的承诺？ 计划 为达到目标，事先凝聚相关人员的智慧，预估未来情况的演变，以决定必要的方案与程序。 目标：管理的根本 事先：预见性 预估：周密性、应变性 方案与程序：可行性、简单性 以便有效安排和跟踪工作 参考工作分解结构图： 估计每项工作所需的日历时间 耗时超过15天的最底层工作项应继续分解 列出先后次序 表示工作次序 画出起始点和终止点 指明先后次序 标出各项工作的持续时间 完成任务所需最长时间的路径 帮助保护项目计划的完成 落实工作日程 为今后监督项目提供依据 子项目与总计划 分别编制 总体整合 控制风险 保护项目实现目标 找出项目计划中我们所担忧的地方 创造机会 帮助我们超额完成目标 找出项目计划中可能带来额外利益的地方 行动方案 1、在批评和夸奖人或事时，一定要说出相应的事实。 2、做事以前，一定要先想一想，做好应有的计划，Thinking than Doing，绝不贸然行事。 3、在计划阶段，多参考别人的意见，借用别人的经验与智能，做好必要的协调工作，绝不可以闭门造车。 4、工作之前，一定要先明确设定或确认目标，把握正确的方向。 5、计划时，从人、事、时、地、物各方面来收集相关事实、信息，详加分析判断，作为计划的参考。 6、不单凭直觉判断事情，要掌握科学精神来做判断。 项目描述 项目目标（验收计划） 工作分解图 项目成本预算 项目工作职责和负责人 项目关键路径图 项目进程图（甘特图） 风险控制和创造机遇计划 实施阶段 实现项目预定目标 实现项目的价值 开始实施 以明确的行为标准按时开工 战前动员会 明确项目目标 建立工作合作的基本规则 审阅项目任务分配 重申行为期望和工作表现的要求 监督项目 保证项目在正常轨道上进行 监督以下进展 目标 工作进展 资源利用和费用 人员工作表现 里程碑 重点检查点 里程碑表明 一项主要工作的完成 一个子项目的开始或结束 不合理的工期所产生的影