地产顾问公司编制2009年9月昆明市场报告.doc

目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、 新政解析 2 二、 市场聚焦 2 三、 土地市场交易分析 3 四、 规划信息公示分析 4 五、 昆明楼市在售楼盘情况分析 4 六、 销售情况分析 8 七、 新开楼盘分析 11 八、 总结及趋势判断 13 新政解析 进入三季度以来,部分国内一线城市成交量出现下滑,既有传统淡季的因素,也和供应紧张、部分开发商捂盘有关,但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度,致使出现萎缩;投资投机需求依然旺盛,但在二套房贷政策严格后,贷款的首付门槛与利率成本明显提高,部分投机者有所观望。9月24日，中国人民银行对外发布了《2009年第3季度城镇储户问卷调查综述》，结果显示，居民对物价满意程度继续减弱，超过六成城镇居民认为当前房价过高。65.2%的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”；只有34.8%的居民认为当前房价可以接受或满意。对下季度房价，41.5%的居民预期将上升，较上季大幅提高16.2个百分点。二套房贷重新收紧使投资性消费者的需求得到了一定的抑制，而在上半年的旺市环境下，开发商的大部分项目都完成了全年的销售任务，资金普遍充裕，所以部分项目开始通过提高销售价格的方式来控制销量。 九月份一线城市楼市成交量逐步萎缩，渐渐面临有价无市的窘境。而二三线城市的楼市却在逐渐升温，大范围展开补涨。由于今年政府出台的一系列刺激房地产的优惠政策大多将在年底到期,包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性肯定将成为市场最为关心的问题。如果明年国家的房地产政策发生变化,那么购房者很有可能会在年内优惠政策的最后“有效期”之内集中入市,从而抬高年底房地产市场的成交量,而新一年的成交量则有可能随着优惠政策的到期而逐渐走低;如果优惠政策明年继续执行,在货币政策不发生变化的前提下,房地产市场将保持稳定上升的趋势。现在大量资金进入楼市,如果实体经济出现明显好转,也不排除资金大量流出,从而出现集中抛盘的情况,进而导致明年楼市的量价齐跌。 市场聚焦 　　据昆明市房产信息网统计数据显示，9月1日至30日，昆明主城四区共成交各类商品房8761套，日均成交约292套，成交面积为75.196914万平方米，成交金额为42.684183亿元，成交均价为5676.32元/平方米。这一数据再创自2008年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年3月以来的连续7个月增长的势头，成交量自今年7月实现放量增长，突破月销售八千套以来，已经延续了三个月的销售旺势，每月销售量均有一定增长。本月环比多成交商品房454套，增幅约5.5%；同比2008年 9月3909套的成交量，增幅更是高达124 %。随着十一长假的到来,传统的楼市销售旺季已开始接近尾声。连续三个月全国一线城市房地产成交量的持续走低更是让人们对楼市“金九银十”的说法产生了疑问。在房价不断走高的情况下,市场观望情绪加重;同时,随着去库存化接近尾声,市场的供需矛盾也逐渐开始显露。由于成交量的下滑，尽管现在房价还在涨，但是涨的势头已经远不如前几个月那么大了。此外，从市场层面上来看，就是从一线城市楼市的跌落的现象来判断，楼市跌势已经非常明显。现在楼市正处于一个滞胀期，是投资者决定继续买进还是卖出的关键时期，房价名义上没有回落，但实际价格已经回落了，这说明开发商的上涨预期已经发生变化了。这对投资和投机性需求是一个打击，而且现在第二套房房贷已经趋紧，因此市场需求可能会大为减少。从各方面都很明显地看出，楼市跌势已经开始。 近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分购房者。去年全球经济滑坡，国内房地产市场开始出现买卖双方博弈的局面，并在去年下半年以开发商陆续降价而结束。进入2009年，随着购房者积压了一年的刚性需求大举释放,房价也在今年上半年开始疯狂上涨，致使购房者的观望情绪加重。面对房价暴涨，越来越多的购房者观望。而手头不缺钱的开发商们也不会轻易降价，因为开发商有足够的现金支持，即便成交量有小幅下滑他们也不会轻易选择降价。 土地市场交易分析 数据来源：昆明市土地和矿业权交易中心 9月份土地成交数量与8月份持平，共有六块土地进行交易。本月成交土地性质以居住用地和工业用地为主。 　　本月五一路五福巷地块拍出了高价，一举夺得昆明新地王的称号，土地单价高达1685.8万/亩，这样的价格是对市中心成熟区域的区位价值的肯定 规划信息公示分析 数据来源：昆明市规划局 9月份规划局批前公示了11个项目，本月居住项目占27%，占比较大。与上月商业项目占比较大的情况不同，本月没有出现商业性质的项目。 当前市场的良好发扎形势，让开发商们看到了机遇，推出了较多的居住项目。同时，由于城市配套建设的大力推进，教育与医疗