地产税务与期间费用成本管理案例（2010年）.doc

第 PAGE 18页/共 NUMPAGES 18页 税务与期间费用成本管理案例 导言：下文对税费、期间费用的控制进行了一些梳理，部分案例取自其他房产公司的经验，仅供大家参考。 税务支出管理 税务支出贯穿于项目开发的整个过程，是房地产项目成本控制的一个重点。政府对房地产行业宏观调控的一个重要手段是税收，税务支出一般在房地产项目成本费用中的比例会达到20%，甚至更高。从法律意义上说，税收具有固定性、无偿性和强制性的特点。税制要素中的征税对象、税率、纳税期限、减免和加征等内容都是由相关法律法规界定，不可随意更改。为此，税务支出管理的关键在于事前的筹划。我们应尽可能通过事前的测算，合理安排自己的税收计划，从而得到最大的税收利益。 一、正确认识税务支出管理 税务支出管理的目标是避免缴纳不该缴纳的税金，降低税收成本。但我们必须同时注意以下两点： 1、税收具有强制性，如果偏离了税务规范，企业将面临涉税风险，为此税务支出管理应符合税收法律规范。 2、应具有全局意识，符合企业的整体利益。任何一项税务支出管理方案都有其两面性，企业在取得部分税收利益的同时，必然会为实施该方案付出成本费用。如果节税额不能弥补这些成本费用，那这种方案就是不可取的。以上有两方面的含义，一方面税务支出管理应着眼于整体税负的降低，既要考虑某一税种的节税利益，也要考虑多税种之间的利益抵消因素。另一方面，税务支出管理的最终目标是企业整体利益最大，而不是税负最轻。税务支出管理应综合考虑各方面利益，全面权衡，不能为筹划而筹划，仅仅考虑税收利益。 二、掌握充分的信息 一个房地产项目从招投标、开发建设到销售，涉及到企业所得税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、印花税等数个税种，相对应的为中央及地方发布的税收法律、法规、规章等各种规范性文件。为此，必须在充分了解所在区域税收政策的基础上，结合项目自身的特点进行税务筹划。 1、企业自身的情况是税务支出管理的出发点，如果不掌握企业内部信息，将无法制定合理有效的税务支出管理方案。 2、我国有多个层次上的税收法律规范，这些规范经常随政治、经济形势的变动而修正，在进行税务支出管理时，必须对此加以注意并适时调整方案。 3、税收法律规范往往存在较多的模糊之处，在实践中一般要通过税务机关的认定和判断，而认定和判断又随具体情况不同而不同。在运用税务支出管理时，必须了解主管税务机关的观点，进行反复研讨。 运用好税务支出管理的基本方法 1、临界点管理。在我国的现行税法体系下，税率分级和税收优惠等都有临界点。所谓临界点，就是税法中规定的一些数额或比例的标准，当超过这些标准，税负就会大幅度的上升。为此，我们在经营中碰到税收临界点时，可通过合理调节收支等方式，利用好临界点、降低税负。 2、税收优惠政策管理。税收优惠政策是国家为鼓励某些产业、地区的发展，为达到从税收方面对资源配置进行调控的目的，而特别制定的一些优惠条款。争取、利用国家现行的税收优惠政策是重要的税务支出管理方法。如果我们运用优惠政策得当，就会为企业带来可观的税收利益。 3、差异管理。由于我国国情复杂，税制本身存在着某些制度性的差异，这种差异使得房地产企业可以用来做出减轻税负的选择。首先，我国幅员广阔，各地区经济、社会发展水平不一，各地区对于相同的税制要素往往会有不同的规定，这样我们可以通过一定的方法将税收活动在区域间进行转换，从而获取税收利益。其次，不同行业的税收待遇也存在着较大的差异，当纳税人处于两种以上的行业之中时，就可以选择有利于自己的税收规定进行纳税。 四、税务支出管理的要点 1、在房地产项目可行性研究阶段，通过对相关资料的分析，预测企业的纳税情况； 2、根据预测结果，确定税务支出筹划的重点税种、环节和方法； 3、在资金来源、建设方式、经营模式等方面，从税务支出角度进行筹划； 4、项目开工前，根据整体开发计划编制纳税测算报告； 5、在项目进行中，根据纳税测算进行及时的预警和全面控制； 6、保持与税务机关的沟通，随时关注税法相关规定的更新，及时制定调整方案 案例： 1、盈亏合并 【事实描述】 某集团在同一地区有两个全资公司，其中一个公司是房产公司，开发的是利润较好的住宅项目，预计年盈利约2000万元。而另一公司从事的酒店旅游业，由于酒店各项开支较高，所处地区又非旅游旺地，客流量不大，预计出现年亏损约1000万元。该房产集团的这两个公司原先各自为独立法人，企业所得税属同一地区国税局管辖，并分别缴纳。虽然整体上盈利不大，但由于分别纳税，所以从整体上看，企业所得税需缴纳500万元（按照25%企业所得税计算）。该集团通过分析，提出如下税务支出管理方案： 1、将房产公司的经营范围进行更改，增加酒店经营等内容，并领取特种行业经营许可证（酒店经营所需）。 2、以其中一个公司（房产公司）为