地产集团研发中心工作流程描述.doc

PAGE PAGE 1 PAGE PAGE 1 研 发 中 心 工 作 流 程 工作 时间 工作 阶段 专业 工作重点 工作内容 实施方式 内部协作专业 外部配合部门 规划 建筑 掌握设计依据 1、规划及相关控制性条件 1、从发展部获取 2、查阅地方相关规范、在施工程设计院图纸 3、从发展部获取 从发展部获取 结构、设备 市场 发展部、企划部 2、主要区域性规范要求 3、明确用地红线及坐标、现状标高 4、了解土地成本测算 区域市场研究 1、了解区域经济、人口、自然环境、人文环境特点 查阅资料，走访客户 环境 2、周边项目产品开发形式及操作特点，并进行优劣势分析 踏勘已建、在建楼盘 景 观 区域市场研究 竞争项目分析 1、了解当地政策、经济、人口、客户、生活习惯、人文情况等，形成设计依据 踏勘现场，查看相关资料 规划、建筑 2、了解当地的常规作法，并进行优劣势分析 走访相关楼盘、询问当地客户需求 自然条件分析 了解地块所在区域的气候、土质、植物、周边自然及水资源情况等，形成设计依据 查阅相关资料，咨询专家、设计院及施工单位 自身地块分析 明确地块具备的现状情况，结合规划确定地上物有无保留利用价值 踏勘现场 由工程部提供地上物定位 结构 设备 专业内容调研 结构对地质情况、地震烈度等、设备对场站点及其它配套形式进行情况描述及经济成本预测（详细见附表1） 查阅文件资料 查阅相关专业图纸及地质报告 咨询专家、设计院及施工单位 踏勘现场，了解当地常规做法 市场 发展部、开发部 工程部 办公 管理 保存资料 为项目建立档案，保存地块图纸、控规条件、现状及用地红线图等前期资料 经加工整理后以电子文件或文档形式保存。 市场、建筑、规划 发展部、开发部 搜集资料 辅助市调人员搜集相关数据、动态等资料 网上浏览、查询报刊、图书等资料 市场、建筑、规划 发展部、开发部 成果 要求 形成市场调研报告，该报告要求数据准确，有明确的获得渠道，并对各种数据进行综合评判；在形成客观数据整理的同时，要求进行项目操作思路的初步整理，并通过讨论会议的形式进行交流，并最终形成项目的可行性报告。 项目各专业小组成员 发展部、企划部、销售部 设 计 各 专 业 项目定位 土地价值分析，多方案经济测算比较，初步提出产品形式、容积 率、主要外檐材料、结构形式、配套材料。 成本测算表 本部门各专业 运营部、销售部 2、在项目发展报告中明确提出产品设计构想（规划理念、单体建筑风格环境景观特点及经济技术指标——指导设计任务书。明确成本控制（分析成本设计费、建安费用及绿化费用等） 项目发展报告，阶段性公司确认 本部门各专业 3、提出方案设计、施工图设计、环境设计合作单位标准 4、项目操作综合时间计划 通过讨论会议形成综合时间进度计划表，进行部门确认 开发部、工程部、销售部 5、结合成本推动新技术、新材料，进行产品创新，注重细节设计，提高产品附加值。 办公 管理 资料搜集管理 1、保存地块图纸、重要文件。 图纸、文件以电子文件形式、文件存档形式保存。 本部门各专业 开发部 2、辅助搜集相关资料、信息。 成果 要求 形成项目发展报告，该报告通过对项目条件的明确和公司对项目的要求（财务、人员、品牌、客户），明确项目的发展和操作方向,其中包括项目的市场定位、客户定位、产品定位、价格定位、开发周期计划、项目推广定位、人员安排、外部合作单位等方面，并与各部门进行沟通，明确个工作的重点与方式，为后期的实施制定合理的计划。 报告须经部门会议及主管经理讨论通过 规划 建筑 方案设计组织 1、考察并确定设计公司，签订缜密的合同，确定沟通及操作模式（人员组织、时间、设计内容及深度、成果要求、付款方式、违约责任等，附合同范本） 严格执行合同审批程序 2、组织方案设计师进行现场踏勘 现场踏勘 3、制订规划及单体设计任务书（明确容积率、户型比及成本要求），并与设计师充分沟通。规划及产品形式与土地价值最大化、客户价值体现相结合。 明确经济指标及成本 明确产品设计规划及单体具体要求 初步提出产品设计理念 环境 销售、企划 4、结合成本推动新技术、新材料，进行产品创新，注重细节设计，提高产品附加值。 结合调研对产品提出创新思路 项目经验和新项目考察， 阶段性专题研究成果 5、规划方案设计 第一轮以三个或以上比较方案进行讨论并确定深化方向 多次方案调整各专业及部门进行讨论，明确各项用地指标、经济指标及公建一览表（商业、会所、幼儿园等及场、站点设计） 形成规划方案成果，须经公司确认，并提交开发部报批。 规划提出环境设计思路，并与环境设计师进行交流，景观进行概念环境设计。 成果要求：规划总平面图（带指标）、道路及绿化分析图、 设计理念参考图片、鸟瞰图及工作模型 规划方案须经讨论会议和主管经理确认