房地产合同管理军产房案例分析.pdfVIP

房地产合同管理案例分析 11级房地产经营管理1班 黄思豪 1104030059 案情：A系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快速上涨的房价不了解，由于欲在美 国投资房地产，遂与B签订房屋买卖合同，以200万价格将自己的一套面积100平方米的 军产权房屋（已超过5年）卖给B ，并约定按揭贷款。在按揭贷款合同中双方约定房价230 万，由B先向A 首付30万，其 200万按揭，但私下里B实际向A只支付了10万元，A 表示同意。后A发现此房屋市场价格值350万，欲解除合同，但B不同意并要求A继续履 行合同。 A欲解除合同的理由是：一是此房屋为军产权房屋，其出售受到军队的限制，此售房合 同应是无效的。二是按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈，所以房屋买卖合同应是无效 合同。三是房屋的合同售价是200万，但实际市场价值350万，显失公平。显失公平的合 同应该是无效合同。 问题1：A认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支 持，为什么？ 问题2 ：A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否支持？ 问题3 ：房屋所有权应归谁所有？为什么？ 要回答以上几个问题，首先要整理清楚什么是军产房，军产房有什么性质特点。 军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产 业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更 -可编辑修改- 登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位” 填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印 章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有 总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无 效，并不得进行营房变更登记。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第 530 号印发）第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准， 由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队 产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。 综上所述，军产房的所有权为军委、总部。而后勤部审批是军产房买卖合同是否有效的 关键。如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同是无效的。 关于军产房到底能否出售以及法院受理的依据。本案中军产房能否出售是本案判决的关 键之一，如果军产房出售是违法行为，则该合同为无效合同，若军产房出售为合法行为，则 该合同则因没有犯法律法规而成为有效合同。而法院该不该受理又是另一个关键。 如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题， 产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效 力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款 的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》 （以下简称立法法）第七条的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委 员会行使国家立法权。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》 第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规， 与合同法关于合同效力的规定无法对应。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于 合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议 -可编辑修改- 的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事 法规和军事规章。而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因 军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用 军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法 律规定。具体到判决中的法律适用，合同法第五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人 财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。 所以，本案中的军产房买卖合同因没有违反国家法律法规、强制性效力性规定而成为有 效合同。 而关于对本案中军产房