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无讼阅读实务中如何应对存量房买卖合同纠纷（一） /郭青松 安徽君聚律师事务所本文由作者向无讼阅读 独家供稿，转载请注明作者和来源近期合肥又火了一把， 2016 年前几个月的存量房涨幅均位居全国前列。不出意外， 多地接连发生大量的存量房买卖合同纠纷，尤其以包河区、 政务区为代表，截至目前，受理案件数量约有四五百件。结 合近期办理的多个案件，我们对于存量房买卖中的法律问题 和风险进行梳理并作出解析。 一、合同的成立与生效 首先，近期办理的几例存量房买卖案例如下： 1、未办理房产证以及土地证，如拆迁安置房以及城镇因历 史原因未办理产权的房产，但已实际交付； 2、房屋经过多次交易，涉及到案外第三人，且均未办理房 产登记以及移转过户手续，尚未交付； 3、有合法的房产证，买方代卖方还清银行按揭，尚未过户； 4、有合法的房产证，买方仅只支付部分定金，尚未预约银 行提前还款； 5、夫妻一方以对方未取得同意为由，要求确认合同无效。 对于上述案例，首先应当明确的一点是基础法律关系的成立 与生效。简言之，只要买卖双方意思表示真实一致，且未违 反法律法规的禁止性效力规定，双方签订的购房合同均应当 成立且合法有效。这一点，从《物权法》第十五条（ “当事人之间订立有关设立、 变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效力。 ”）、《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 (二 )》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》第三条等多部法律以及司法解释中均能找出明确依据。 至于《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让” 。该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规 范，并不因此而影响合同的效力。实践中，无论是拆迁安置房还是未经得共同共有权人处分的买卖合同，法院一般均支持合同效力。 二、救济方式的选择 若卖方因房屋价格上涨不同意出售房产，买方主要可以采用以下两种救济方式，一是要求继续履行合同并追究违约责任（赔偿损失），二是要求解除合同并赔偿损失。下面一一简析。 1、继续履行（并要求赔偿损失） 法律依据在于《合同法》第一百零七条、第一百一十条第一 百一十二条的相关规定。 “当事人一方不履行合同义务或履 行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任” ；“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 ” “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 ” 简言之，首先对于个案而言，若不存在相关的法定事由，如房产被查封、保全或者已经与善意相对人交易并过户，法院一般会判决继续履行合同而非解除合同。且该方案的好处在于，后期该地段房产持续增值，从长远角度来看，继续履行比要求暂时性的赔偿损失而言，可能会有更加久远的效益。但该方案可能存在的风险或者阻却事由主要如下： 一是存在银行按揭。一般法院会要求追加第三人或者当事人申请追加银行为第三人（诉请中也最好明确，不仅只是要求被告协助办理房产登记变更手续还包括协助办理抵押权注销手续）；且必须办理抵押权注销手续后，很多法院可能会要求一次性全款支付购房款（虽然与合同约定不符，实践中多判决在 2-3 个月全款支付） ，才会判决被告在一定期限内继 续履行并协助原告办理房产过户手续。这一点，也是需要提前和当事人说明的；尤其是在其他阻却条件均不存在，仅因为原告方无法在法院要求的时间内筹集到较大数额的房款导致合同无法继续履行并办理房产过户的，就有点可惜了。二是尚未取得房产证。一般而言，法院对于并未取得房产证的房屋仅仅只是会确定合同合法有效，但并不支持协助办理 过户手续（即无法达到当事人的实际目的） 。建议原告待房产能够满足过户条件（已办理房产证后）后再另行起诉。当然，也可以起诉要求确认合同有效，被告依据《合同法》的相关规定交付占有标的物，但实践中不同法官认识不完全一致，存在较大风险。 三是诉讼请求的可执行性。即使该诉请被法官认可，但在强制执行程序，是否可以单凭一纸判决书，直接到房产局办理强制过户手续，还要看诉请的选择，即是否具备可执行性。单独起诉继续履行合同自然不够全面；最好加上协助配合办理抵押权解除手续以及房产证变更登记手续等诉请，当然，若能够在诉请中加上违约金条款或赔偿损失，则对于被告而言，则更具有震慑力。再如被告将名下房产悉数转让，只留下涉案的唯一一套房产，是否可