住宅开发拿地阶段需要注意的事项.docx

住宅开发拿地阶段需要注意的事项 拿地阶段的成本， 不止会影响你是否能够取得该部分土地， 更重要的是他还决定着你这 个项目最终是否能够赚钱，测算不准确会直接影响项目的开发情况，我曾经就遇到过一个， 由于拿地阶段对地质情况的估计错误， 实际施工桩长比测算预估桩长高 3 倍，造成该基础费 用比目标成本高出 3000 万，直接导致该项目的开发暂停。 成本测算我认为主要是建安类的测算， 因为像前期费用、 市政基础设施费每个城市的标 准基本上都是差不多的。 而建安类的测算地上部分基本费用都是差不多的， 不确定的因素集 中在地下，尤其是基础部分、地基处理部分。 那么拿地阶段需要注意哪些事项呢： 一、地块地貌踏勘， 现场勘探 要测出地形与市政路面的标高 ，超出市政路面的土方 垃圾等清 表事项由谁负责清理 ；对于红线外绿化及市政道路等， 了解 红线外面积 ，及根据项目定位， 确定 红线外 建造标准和档次 ；了解周边 竞品地基情况、地块地质情况属性、地块内外水域 情况。是否存在需外购土方回填的情况 。 二、供电及临时电力摸底 ，拿地时与政府及供电公司沟通， 初步 确定与最近电站的距离 ，政 府部门对项目 要求的接电容量情况 ；地块内有无高压电线及变压器， 防护、 移除条件及相应 的费用估算， 有些地方直接按面积缴费， 逐步趋向自行建造的趋势。 这点一定要注意有无政 府部门或者是垄断单位的东西，如 高压线、地下燃气管道、树木、池塘 等。 三、项目整体 定位情况 ,根据基准成本和拿地定位， 确定楼体内各项配置表 （外立面、 保温、 门 窗、公区精装、 机电配置、 消防及人防验收条件） ，分析地块所在区域对精装房的认可度 、 接受度， 精装能否产生溢价， 根据售价定装修标准； 永久性示范区建造标准 ；大区园 林定位 及费用规 划，行业内标杆公司有自己的限额标准，此动作一般由营销部门牵头组织确定； 梳理 竞品主要卖 点、配置差异及售价与成本关系；竞品社区配套配置情况，主要针对开发 商自营商业、自持配套、 自持会所等成本标准和溢价进行调研。根据产品线和户型确定赠 送比例 （目前赠送项相对较少） ， 梳理竞品主要卖点、配置差异及售价与成本关系；竞品社 区配套配置情况， 主要针对开发商自营商业、 自持配套、 自持会所等成本标准和溢价进行调 研。 四、规划 强排情况，货值最大化原则 ，各业态面积配比和布置形式，多方案比较，成本、营 销、财务进行项目视角测算，一定不要损失容积率；最大化可售比控制手段：严控地下车位 数量 （此项需详细了解当地的政府要求标准） 、单车位面积、设备用房面积、 地上非可售配 套类用房面 积、地上非可售会所类面积，地下室夹层尽量少做，如果做，可通过一层附赠 空间提高一层单方售 价提升货值； 架空层尽量少做： 刚需项目尽量不做架空层 ，公共配套， 改善类尽量设计时执行规划 条件下限，有特殊情况需说明如有绝对溢价才能增加配到规格。 五、各项 行政收费调研 ，调研政府及该区域开发商，区域内是否有减免条件，如有减免条件 尽量 争取，同时关注当地的 基础设施配套费是否含在土地出让金的报价中 ，此项费用是相 当大额的缴费 数据。其他 常见收费 类项目前期临时水、道路及开口费用、环评报告、交通 影响评估报告编制、 水土保持报告编制、 节能专篇、各项缴费基金如散装水泥基金、新型墙 体基金、农民工保障金等缴费 标准及退还条件。 六、当地 成本水平调研 ：充分了解当地的土方价格、垄断事项的价格及可谈判余地、钢材、 电线、电缆、管材、管件的市场价格，地材（混凝土、水泥、砌块、砂浆）的价格、当地人 工市场价格、当地的总包价格水平、当地的排污减排标准及安全文明要求标准。 七、掌握地块当地 特殊要求：是否有如下特殊如 绿建一星、海绵城市， PC装配率等。 房地产拿地前的主要问题清单 地拿砸了，一切都砸了。以下是房地产业拿地前主要问题清单： 五证办理 办理建设手续涉及哪些职能部门 具体办事流程 各阶段所需资料、办理时限等 预售证需要达到的工程形象进度及其它条件。 行政事业性收费 当地各种行政事业性收费标准 归口收费部门，如市政配套费、散装水泥专项基金，墙改基金、质检、定额管理费、白蚁 地上建筑物 地块上需要拆迁的建筑物有多少 （住宅、办公、商业等 ）? 如有须落实当地的拆迁补偿标准、 调查周边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情 况。 地上构筑物 是否有变电站 管线等在地块内或经过地块 ? 是否可以迁移 是否需支付相应的补偿费 ? 河道改造或古建筑保护 TOC \o 1-5 \h \z 地块内是否有河道需要改造或古建筑需保护修河道改造或古建缮 ? 如有须落实由谁投资改造或修缮，何时完成 ？ 地下障碍物 地下是否有人防 （防空洞、人防通道，如有，需要拿到相关图纸 ）