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万科股份有限公司财务分析报告 2009 年-2013 年 第一部分 （一）公司所处行业 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立丁 1984年5月，是目 前中国最大的专业住宅开发企业。成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的发 展策略和稳健的销售政策，依赖丁庞大的土地储备、资产、负债及所有者权益， 依靠薄利多销，盈利很稳定。因为万科的主营业务是房地产开发，其次是物业管 理，所以我们主要分析房地产业的竞争情况。 （二） 行业竞争状况 由丁地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，如今我国房地产开发企业 6万多家，行业内企业竞争激烈。就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公 司 主要有：包大地产集团，保利房地产（集团）股份有限公司，大连万达集团 股份有限公司，中国海外发展有限公司，绿地控股集团有限公司，龙湖地产有限 公司。但是万科凭借其核心竞争力即：拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充 分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。截 至2013年，万科年销售额累计达到1709亿元，遥遥领先其他竞争对手，总资 产， 净资产，营业收入，销售额和可用现金及现金等价物等多项指标均在行业 领先。但万科近几年的行业领先地位也不断受到挑战。 土地储备，利润率均被只 要竞争对手所超越。 （三） 2013年万科市场排名 2013中国房地产开发企业综合实力10强 排名 企业名称 排名 企业名称 1 万科企业股份有限公司 6 绿地控股集团有限公司 2 包大地广集团 7 龙湖地产有限公司 3 保利房地产（集团）股份有限 公司 8 华润置地有限公司 4 大连万达集团股份有限公司 9 世茂房地产控股有限公司 5 中国海外发展有限公司 10 富力地产股份有限公司 表 第二部分 （一）偿债能力分析 1、短期偿债能力： 从2009年到2013年，流动比率、速动比率整体呈现下降的趋势，虽然万科 的流动比率比较稳定，但是都保持在2.0以下，说明其流动资产仍然是不充足的。 五年内速动比率都低丁 1.0,说明了万科的短期偿债能力比较弱。流动资金的多 少直接关系到企业的日常运转与短期债务的偿还， 房地产企业是资金密集型的企 业，所以他的流动比率往往高丁 1,但是万科整体比率的稳步下滑说明他的财务 风险在不断增大，这一现象的出现与经济危机和国家宏观调控密不可分。 图四 资产负债率反映的是在公司全部资金中有多大的比例是通过借债而筹集 的。因此，这一比率能反映资产对负债的保障程度。对债权人来说，最关心的就 是借出款项的安全程度。 如果这一比率较高，说明投资者投入的资本在全部资 金中所占比重很小，而借入资金所占比重很大，公司的风险主要由债权人来承担。 因此，万科公司这个比率较高说明长期偿债能力越差；不利丁企业的长期连续的 发展。 房地产行业届丁资金密集型行业,往往企业自身的资金难以满足需求,所 以会向银行申请大量的贷款。单从指标上说万科保有大量的负债， 且每年不断增 长，其长期债务的偿还能力有待商榷。 可是房地产企业有国家作为担保， 并且国 家占了第一股东的大位，如此可见在债务问题上一般不会出现大的批漏， 除非国 家政策有重大调整。 （二）运营能力分析 运营能力——存货周转率 图六 运营能力——总资产周转率 图八 一定时期内，应收账款的周转次数越多，说明应收账款周转越快，应收账款 的利用效果越好。应收账款周转天数乂称应收账款占用天数， 应收账款平均收现 期，是反映应收账款周转情况的另一个重要指标， 周转天数越少，说明应收账款 周转越快，利用效果越好。在上图中，可以看出应收账款周转率先降后升，说明 应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少， 资金使用效率有所提 升。在正常情况下，一定时期内存货周转次数越多，说明存货周转快，存货利用 效果好。而存货周转天数越少，说明存货周转快，存货利用效果好。万科的存货 周转率总体呈下降趋势，说明存货利用情况较好，提高了企业资产的变现能力， 为其短期偿债能力提供了保障。 （三）获利能力分析 图 销售毛利的先上升后下降与销售净利的先升后降同时出现的情况说明万科 优化了产品结构与内部管理程序成功地降低了销售费用。这样在销量下降的情况 下保证了利润的增加。每股收益的上升说明万科为投资者赢得更多的利润。 充分 体现了万科财务的稳定以及对风险的抵御。 （四）发展能力分析 图十四 图十六 发展能力——净资产增长率 企业的存在并不是目的，发展才是企业追求的理想。而企业未来发展的潜 力往往取决丁目前所拥有的成长能力。企业的成长能力就是企业通过生产经营活 动进一步扩充资产规模、增加销售收入、提高利润水平等方面的能力。 根据上 表可看出，万科在这5年的主营业务收入增长率主要呈上升趋势，但波动幅度大， 营业利润增长率、税后利润增长率和总