成本管理成本法.ppt

四、折旧额计算 ㈠直线折旧法 ( 定额法 ) 假定建筑物耐用年限内每年折旧额相等， 则年折旧额 : D=C (1 － R) ／ N C 重置价 ;N 耐用年限 ;R 残值率。 建筑物现值 P= C － n D = C － C (1 － R) n ／ N n 已使用年限 ;P 建筑物现值。 该方法特点：概念清晰，简便易行，操作 性强。计算折旧与实际发生折旧不一定一致。 ㈡余额递减折旧法 ( 定率法 ) 按上一年会计帐面残值，依据固定折旧率来计算建 筑建各年的折旧额。 建筑物各年的价格： P 1 =C – C d = C (1 – d) P 2 = P 1 － P 1 d = P 1 (1 － d) = C(1 P 3 = P 2 － P 2 d = P 2 (1 － d) = C(1 ………………… P n = C (1 – d ) n 各年折旧额： D i = P i-1 d = C (1 – d) i-1 d – d) – d) 2 3 n 年拆旧总额： n C － P n = C (1 － (1 － d) ) 折旧率： 1/N d = 1 － R R 残值率 ;N 耐用年限。 该方法特点： 计算比较复杂，每年折旧额不同，前 期折旧额度大，后期折旧额度小，折旧 速度快。 ㈢成新折扣法 确定建筑物成新折扣，直接求取建筑物现 值。 建筑物现值 = 建筑物重置价×成新率 该方法特点： 计算简单、迅速，特别粗略，适用于对大 量建筑物价值统计调查。 ㈣实际观察法 由估价人员亲临现场，直接观察建筑物 的实际损耗程度或根据建筑物结构、设备、装 修判定其综合成新 该方法特点： 根据建筑物实际情况来判定折旧额，可 把握建筑物的状态，同时要求估价人员有充分 的技术知识与丰富的经验。 ㈤综合法 估价人员同时采用几种折旧方法确定建 筑物折旧额。综合法可以有效克服各种方法的 缺点，扬长避短。 解 : 1. 求单位地价 例 1. 某开发商 850000 / 666.7=1274.9 元 /m 2 购买一块土地， 价 格 85 万 元 / 亩 ， 2. 求楼面地价 规 划 容 积 率 2.0 ， 1274.9 / 2.0=637.5 元 /m 2 用途住宅，估计 前期工程费 80 元 /m 2 ，建安工程费 650 元 /m 2 ， 基 础 设施费 100 元 /m 2 ， 附 属 设 施 费 150 元 /m 2 ，管理费 30 元 /m 2 ，利息 45 元 /m 2 ，销售费用 15 元 /m 2 ，成本利润 率 8% ，税率 5.6% ， 用成本法估算商 品房基价 ? 3. 成本 637.5+80+650+150+100+30+45+15=1707.46 元 /m 2 4. 利润 (637.5+80+650+150+100) × 8%=129.4 元 /m 2 5. 税金 (1704.46+129.4) × 5.6%=102.7 元 /m 2 6. 基价 1704.46+129.4+102.7 ＝ 1939.56 元 /m 2 例 2. 有 一 建 筑 物 ， 建 筑 总 面 积 500 平方米， 已 使 用 10 年 ， 重置价 600 元 / 平方米，耐 用 年 限 40 年 ， 残 值 率 5% 。 试 计 算 年 折 旧 额 ， 折 旧 总 额 ， 并 计 算其现值。 解 :C=500 × 600=300000 元， 1. 计算年折旧额 D=(1 － R) C ／ N =300000 (1 － 5%) ／ 40 =7350 元 2. 计算 n 年折旧额 n D=7350 × 10=73500 元 3. 计算建筑物现值 P=C － n D =300000 － 73500=226500 元 解 : 1. 折旧率 d = 1 － R 1/N ＝ 1 － 0.02 1/40 =0.0932 2. 年折旧额 D i = P i-1 · d = C(1 – d) i-1 · d = 300000 × (1 － 0.0932) i － 1 × 0.0932 = 27960 × 0.9068 i － 1 D 1 = 27960 元 D 2 = 25354 元 D 3 = D 4 = 20848 元 D 5 = 18905 元 D 6 = D 7 = 15545 元 D 8 = 14096 元 D 9 = D 10 = 11591 元 3. 折旧总额 C (1 － ( 1 － d ) n ) = 30000( 1 － ( 1 － 0.0932) 10 ) ＝ 187219 元 4. 现值 P n = C (1 – d) n = 30000 × (1 － 0.0932) 10 =112781 元 22991 元 17143 元 12782 元 例 3. 估