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第 1 页瑞麒 德阳商业市场调查（终） 德阳商业市场调查报告 一、 调查时间：2009 年 9 月 15 日—2009 年 9 月 30 日 二、 调查地点：彩泉商圈、文庙广场、南街、旌东片区 三、 负责人：伍志国 四、 调查人员：李洪亮、刘益凯、曾娣 五、 撰稿人：李洪亮 六、 调查目的： 1、 了解德阳几大主力商圈内的业态分布、物业配套 2 、 了解主要业态的经营环境、经营状况、业种结构、营管方式、租金水平 3、 通过以上调查为本项目的业态定位，经营管理提供参考 七、 调查总结： 本次调查选定了彩泉商业 、文庙商业 （庙街、东方影都、盛高明店）、南街商 业街、旌东片区（盛唐摩尔、嘉信茂广场、黄河片区）几个重点商业圈，着重了解几 个商圈的业态构成、主力店经营、规模、管理及费用情况。 (一) 彩泉商业 A. 商圈概况 1. 德阳最老、最传统的核心商业 ，该商业圈在德阳老、中、青三代人的心中都 具有深刻的历 史印迹和意义。 随着政府未来 城市规划方向 的指引，该商 圈的设施配套 已经在逐步升 级。大体量、 成规模的商业 体相继呈现， 除正在加紧施 第 2 页瑞麒 德阳商业市场调查（终） 工的本项目外，包括彩泉公馆、阳光摩尔、新洋洋百盛、福世春天、彩泉商 场、商务大厦（人民商场）、新辉鞋业等商业体和商业卖场均在其中，使得该区 域的商业氛围基本成形，正在向更高层次迈进，功能更加升级，品质更加提升， 由此承载了更多商机。 2. 本商圈涵盖的经营业态主要包括大型百货卖场、专业卖场、生活超市、特色餐 饮、休闲茶坊、体育健身、美容美发、生活保健、商务写字间、便民配套服务 等。其中，凉山街以两边商铺为沿街为市，经营业态丰富，以中端服装、箱包、 化妆品、文具、鞋类为主，一层平均月租金在 105—150 元/㎡，二层平均月租 金 30-50 元/㎡左右；绵远街主要经营业态以大排档、中餐、服装、茶坊、美容 美发和便民配套 （银行、诊所、副食店、蛋糕店等）为主，临街商铺平均月租 金 30—110 元/㎡。凉山街与绵远街十字路口交汇处和越靠近长江路口等位置 的商铺租金较高。 3. 经营情况：整个经营较改造之前有较大提升，形象和经营更加规范，经营业态 和品类以少量中档和大量低档的项目居多，因而面临的客层也是收入水平不高 的人群。经营档次较高的商家主要集中于绵远街与凉山街的十字路口，比如洋 光摩尔新店、鄂尔多斯服装、达芙妮女鞋等。新洋洋百货店在此商圈应为主力 店，提升圈内的消费层次。 B. 重点分析 1. 阳光摩尔步行街 1) 该项目总体经营面积 5000 余平方米，目前商家入驻率不足70%，已入 驻的业态多以餐饮和休闲娱乐项目为主。 2) 该项目前期开展过与专业商管公司的合作，因此对项目的定位和形象 包装等之前都有统一的策略，然后期据商管公司中途撤出后，基本由 开发商自行招商管理，放任自留，致使该物业整体形象非常差，口碑 不佳，且引入的经营业态和档次均不高，营运管理混乱，入驻商家流 失率高。 3) 业态构成：一层包括电器（索尼电器）、服装（正黄旗服饰、ITAT 连 锁店等）、鞋 （老北京布鞋）、化妆品、快餐店、特色餐饮 （蟹天蟹地） 等，二层包括有餐饮 （聚龙砂锅、老灶火锅、勇记干锅）、茶坊、美容 第 3 页瑞麒 德阳商业市场调查（终） 院等，三层包括部分公司办公室、茶坊、台球室等。 4) 经营情况：因阳光摩尔的招商和管理上的无序状态，场内商家多数经 营状况堪忧，加之整个外围大环境在施工改造