从广东多起法院判决、政府规定浅析小区车库、车位、墙体的物权问题.pdfVIP

　 从广东多起法院判决、政府规定浅析 小区车库、车位、墙体的几个法律问 广东仲马律师事务所 魏捷 近年来，有关小区车库、车位以及墙体的归属、使用、收益等问 题产生了诸多法律纠纷，各地政府、法院对此的做法、行政法规、判 决不一，本文着重查找、引用佛山、顺德政府的规定及判决，以及广 东省高级法院的判决，供大家参考。 （一）车位、车库的几种常见类型 现实生活中停车位的类型复杂，既有常见的地面划线车位、地下 车库，也有屋顶平台车位、首层架空层车库等，这些不同形式的车位、 车库建造所需的成本不同，所占用的空间位置也有差异。对于开发申 报规划时明确了独立的用地面积和建筑面积的车位车库，因为有产权 证书，在归属、使用及收益基本不会产生矛盾，但对于没有权证的车 位、车库，产生法律纠纷的可能性就比较大。故本文所探讨的是指没 有、不能取得产权证书的车位、车库，分述如下： 一、地下车库(位)。 《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地 的地表、地上或者地下分别设立。”此为地下车库（位）与商品房同 样具有独立使用价值，可以成为所有权客体的法律依据之一。 1. 计入分摊的车库（位）。开发商报建时就将地下车库(位)作 为小区配套设施，并且将地下车库(位)面积计入分摊，这种情况下业 主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主 共有。 2.人防车位。根据防空法等行政法规，开发商必须建造一定面积 和空间的人防工程作为小区配套，以满足抵御战争、地震等避险需求。 人防空间在和平时期用于开设商场、停放汽车等用途，又产生了人防 车位的称谓。该种车位外观，从使用的角度而言，和普通车位并没有 任何区别。唯一可区分的是，人防工程车位的区域装有一道特别的铁 门，比较厚重，需要满足一定的防护和密闭功能。 ①关于人防车位的所有权，各地规定不一。重庆、上海、广州， 就采取将人防工程产权划归开发商所有，但北京市、江苏省有关文件 则规定人防工程产权归国家所有。具体在佛山，目前所能搜索到从判 决书是佛山市中级人民法院（2016）粤 06 行终 215 号《行政判决书》 （见附注一）认为：“人防车位属于业主共有，尚没有法律依据”， 认为人防车位属于人民防空设施的一部分，根据《人民防空法》第五 条 “人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规 定，开发商作为投资者，由开发商使用、管理和收益。 ②在佛山，既然开发商对人防车位具有处分权，但是如何行使， 是出租还是出售? 根据顺德区国土建设和水利局网站信息，对于人防 车位，开发商只能出租不能出售。为回避该规定，许多开发商避开出 售字眼，用一次性收款的 20 年长租合同（20 年期满后无偿继续使用） 代替销售合同，但税务局会认为该交易实质为销售，应一次性确认销 售收入并报税，见（2015）佛顺法行初字第53 号判决（附注二）， 法院认为实质是销售，故支持了税务局的行政处罚。 ③关于是否可以办理产权证书，各地规定不一。1.顺德。顺德政 府对人防车位不予办理房产证。2.广州，可以办理产权证书，可以出 租、销售。见《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第 九条 “人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事 项”。该注意事项大致是： “如果碰到战事、灾害等情况，人防工程 的车位要无偿回收” 。 3. 机械停车位。可以查到的是广州政府的规定。依据《广州市 房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条 房地产开发企 业或者其他房地产开发单位开发建设的机动车机械停车位只能出租， 不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。 二、地面停车位。 无产权证书的地上车位，归属最为复杂，是现实当中争议最常见 的类型。该类停车位，不属于计入容积率的地上建筑面积，不能办理 产权登记手续，只是在政府审批中显示该地块规划为车位用途。对于 该类车位权属，开发商与业主产生争议，实践中开发商往往在商品房 买卖合同中约定权属归开发商。故开发商主张依据《物权法》第七十 四条规定第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归 属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，以此为由主张 权利。 1.政府的态度 业主与开发商产生纠纷后向政府寻求解决，很多地方政府的书面 回复都是照