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房地产集团公司资金预算平衡管理制度 一、项目公司资金预算平衡机制 1、总体思路 以“预算”作为衡量房地产项目资金平衡能力的标尺。 根据投资估算、项目的开发特点及规律，分阶段（开发阶段、年度、季度 等）量化资金流指标，明确各阶段的平衡比例或金额，作为预算平衡指标。 2、数学模型 （1）计划收入 - 计划支出 =计划净现金流 （2）实际收入 - 实际支出 =实际净现金流 （3）可支配支出 =实际收入–计划净现金流 通过上述公式可以看出，当实际收入、计划净现金流确定后，实际可支配 支出也是确定的；如果超支，则无法保证计划净现金流，必须控制实际支出， 才能使目标现金流得到保障。 因此，可支配支出是考核项目公司调控资金平衡能力的高压线，它根据现 金流预算目标值（即计划净现金流）和实际收入进行平衡和控制：在可支配支 出范围内的实际支出为合理支出，实际支出超过可支配支出范围的视为借款， 并计算其资金成本。 备注：可支配支出其实是一种事后对项目公司资金平衡能力进行考核的量 化指标，是考核者对被考核者的资金自我平衡能力的事后考核（因为只有实际 收入既成结果后，才能确定可支配支出）；但该指标仍旧可以较好地考核被考 核者事前预估计划收入的完成概率和质量的能力： 假如项目公司资金预测能力、 协调能力等自平衡能力强，他就可以根据计划的目标净现金流和预计的“实际 收入”的“最佳估计数”来预测其可支配支出，从而来事前控制实际支出不超 过预计的可支配支出，也就是说在被考核者的角度来看，该被考核方用于事后 考核的 “可支配支出”指标在被考核者看来其实是可以事先预期和最佳估计的， 因此亦是一种较好的用于事前控制和事后考核的优秀指标。 3、年度资金预算平衡及控制（狭义平衡） （1）年度/ 季度计划收入的确定流程 计划收入即销售回款， 一般根据年度销售计划和根据项目实际计算或核定 的回款比例等来确定年度销售回款，并分解到季度； 集团下达年度合同销售额和销售回款额总指标 项目公司营销部据此安 排销售计划和回款计划 （季度） 报项目财务部审核备案 -- 报项目总经理审核 集团营销管理中心审核 营销总监审核 事业部财务管理中心审核—财 务副总审核 常务副总审核—董事长审批 下达各相关部门和领导备案 （2）年度/ 季度计划支出的确定流程 计划支出坚持“以收定支”的原则，在收入预算的基础上对资金支出进行 预算。 各部门根据年度开发计划和付款条款编制年度资金计划（分解到季度）— 报项目财务部汇总审核—报事业部成本管理部、 物资部、财务管理中心审核 财务管理中心审核汇总平衡—财务副总审核 董事长审批—财务管理中心备 案—下达项目公司执行 （3 ）年度/ 季度计划净现金流的确定 根据上述公式 2.1 确定年度和季度计划净现金流； （4）计划净现金流的约束条件 为了防范潜在资金风险，使得资金平衡的保障措施前置，确保资金使用效 率，增强项目公司融资的主动性和驱动力， 在此特因地制宜地对计划净现金流设 置如下约束条件： 一是，对于上上年及以前已实现回款的项目，本年度的经营性计划净现金 流原则上不允许为负； 若前几年累计资金净流入贡献金额大的， 截止本年底， 以 前年度实际净流入加上本年计划净流入不允许为负； 且计划现金净流入占计划现 金收入的比例至少应在 10%-30%的比例内（具体根据项目实际、累计现金净流量 及开发进度安排确定）。 二是，对于上年开始实现回款的项目，本年度的经营性计划净现金流原则 上不允许为负，至少收支持平； 三是，对于盐城、海南儋州等五个新项目，第一年允许出现资金缺口，但 必须满足：计划净现金