房地产企业融资风险控制研究-以万科企业为例.docxVIP

PAGE PAGE 9 房地产企业融资风险控制研究 ——以万科企业为例 摘 要：改革开放以来，房地产行业发展的非常快，此行业支撑这我国经济快速的增长而且对与之有关的产业有很大的影响。在社会的发展中，房地产行业一直备受关注，但是在我国，房地产行业在金融的方面发展比较晚，当前已有的理论研究和市场秩序不是很完善，绝大多数房地产企业一直采用银行贷款的方式来进行融资，使风险不断增大。同样伴随着房地产企业在融资方面产生的问题也越来越多。为了更加准确的理解和分析我国房地产企业在融资中发生的风险，本文以房地产企业-万科企业为例，进行了详细的分析，通过对万科融资的战略、模式以及融资时产生的风险进行了分析。最后，结合我国的国情，为减少我国房地产企业融资风险提出了相应的建议。 关键词：房地产；融资风险；控制风险 引言 房地产业在我国社会经济体系中占主导地位，支撑着国民经济的发展。而房地产业与其他行业相比，资本比较密集，且每个环节在进行开发时，都需要大量的资金、每个项目的规模大、建设需要的时间还长，使经营风险不断增加，房地产企业资金也渐渐的从充足变成了短缺。在我国，对房地产企业融资风险控制和预防的研究往往是依靠于银行存款这一种渠道，且对资本市场出现的多元化融资渠道也没有进行深入研究，而无论是一种融资方式还是多种多样的都会给企业带来巨大的风险。因此，我们就需要规避和预防在融资过程中会发生的风险和对已有的风险来进行详细的分析，为房地产以后的发展铺好道路。 1 房地产企业融资风险理论概述 1.1 融资风险含义 融资风险是指企业在融资的进程中会发生的风险。企业往往会因为在筹备资金时比较模糊，使企业的运营和融资出现问题，造成破产的可能性。影响融资风险的因素主要有宏观的经济环境、融资渠道、融资利息成本等。 1.2 融资风险控制含义 融资风险控制是经过有用的风险控制工具、办法与手段，来更改企业融资活动能承担的风险水平，进而协助企业规避融资风险、减少和防止亏损，和当已无法避免产生亏损时，尽量减少风险对企业所产生的不良后果。企业融资风险管理进程中最主要的是融资风险控制，该过程是整个融资风险管理成败的主要因素。融资风险控制包含了防止损失、信息管理、降低损失水平、风险逃避、风险转移和风险保管等等。 1.3 房地产企业融资的特征 1.3.1 外部融资依附性大 房地产业是资本比较密集的行业，开发项目所需要的资金普遍不能依靠企业自身有的资金来实现。虽然房地产企业的融资形式有很多，再加上现有的金融创新产品络绎不绝，多元化融资方式的渠道不断出现，但是在我国房地产公司需要的资金比较多，还是要依靠银行贷款来进行融资，在较短的时间内不会更改。 1.3.2 项目实施周期长 关于有关的房地产开发项目来讲，从最开始的选取地方到最终的完工销售，整整这一过程通常需要3到5年的时间，开发投入的现金收回所需的时间也有一定的周期，如果是根据出租来得到一定的资金，一般需要较长的时间。想要得到预计的效益就必须把资金投人到房地产的开发项目中，还要经过不同市场的一次性完整流通。由此可见，项目实施周期性长，资金运行慢，投资回收时间较长。 1.3.3 经营和财务风险大 在我国，宏观经济周期和房地产行业有着很紧密联系，与之有关的行业也上下浮动明显。政府宏观调控的主要方面之一是房地产的调控，国家采用宏观调控的方法产生的作用大，因此，和其余行业相比较，企业存在这巨大的运营和财务危险。 1.4 房地产企业融资风险类型 1.4.1 政策风险 房地产业与其他行业相比，资金相对比较密集，我国采用提高贷款利率和进行信贷监管的方法，来控制货币供应量和房地产信贷的方面，对房地产融资有一定的效果。在我国，房地产目前开发时所需要的多一半的资金，不管是直接还是间接都来自于银行存款，但是房地产信贷政策如果突然发生改变后进行了调整，那么在房地产融资中，发生风险的可能性就会大大的增多。 1.4.2 资本结构风险 如果在融资中过分依赖于负债融资，就会使资本构造不合理和发生财务危险，严重时将会产生不可预测的财务困难。因此负债的额度要和偿债能力与自有资金的需求互相配合。这样不但可以有用的减少负债率的上涨，而且还可以充分运用负债进行规划。 1.4.3 经营风险 在开发项目进程中，如果企业经营的不好，就会出现实际产生的收益与预期的不符和出现不能弥补费用的可能性。一般而言，投资项目和房地产企业的经营管理标准呈正相关，投资的越高，要求就越高。在融资的过程中，房地产企业一样也面对经营的危险，源于对融资风险的推测不够，在销售、开发与收款等等各种不同的环节中，会发生企业资金运转停止的可能性，也增加了企业经营的风险。 1.5 房地产企业融资风险控制特点 1.5.1 效益性 房地产企业在开发项目前期都会注入大量资金，在一个项目启动之后，还会带动相关产业发