对西安市物业管理现状的分析建议.doc

对西安市物业管理现状的分析及建议 西安市房地一分局 高玉梅 物业管理作为房地产消费环境中一项重要的产业经济活动，是今后房地 产管理领域的一项重要内容，也是城市文明发展进步的客观要求。物业管 理的好坏将关系到房改能否顺利进行，关系到房地产行业发展的趋势，也 直接关系到广大居民的生活、工作和学习。 从西安市近几年物业管理的发展趋势来看，物业管理的水平在不断提高， 规模也在不断扩大。经过几年的探索和努力，总结积累出不少经验，为西 安市城市建设做出了一定的贡献。但在工作实践中，还有些不相适应的地 方，如现有的机制还不能适应快速发展的城市建设需要，法制还不健全。 这些问题有待于我们进一步研究和探讨。在不久前建设部举办的“全 国城市物业管理优秀住宅小区”评选活动中，西安市竟拿不出一个象样 的住宅小区参选(指房地局系统)，可想这之间的差距。我们应看到这不仅 是内陆与沿海的差距，就是与少数民族区域相比也相差甚远。为什么呢？ 关键是思想观念的转变和市场经济竞争意识的强弱问题，这不能不引起我 们文明古都各级领导和房地产行业的重视。 就目前物业管理的现状来看，有几个不容忽视的问题： 一、分清产权结构，建立管理机制 产权结构多元化，其表现在住宅范围内：(1)有原来私房产权人。(2) 有公房经过改造后的有限产权人。(3)有个人购买商品房和集体购买商品 房产权人。(4)还有以前的单位产。非住宅范围内：(1)有私房商业户、 有私房租赁经营户。(2)有原公房租赁经营户。(3)有单位经营户。(4) 新出售给单位或个人的商品房户等等。另外还有配套设施的这部分房屋产 权，物业管理办公用房等等。居住人员的文化层次、工作单位、生活标准、 民族风俗等比较繁杂，对于这样一个产权结构多元化的具体管理，不是谁 说了算的问题，应有一个共同协商的部门，成立一个合法的组织，即小区 业主管理委员会。这里应注意两点：(1)小区管委会应由产权人组成。而 现实是大部分住宅小区根本没有这样的机构，只有物业管理公司。对管委 会似乎还不明确，搞不清两者之间的关系，小区内一旦出现了问题，一是 解决不了，二是根本没有能力解决，所以成立管委会，促使物业管理的规 范，使物业管理部门能够正常发挥其职能，以维护居民的正常生活和安全 保证是非常重要的。(2)物业公司应充分发挥好协调功能的作用。成立管 委会使物业管理这条连接纽带和传递媒介发挥必要的协调功能。当然这一 切功能的发挥是与行政体制改革的进一步深化分不开的，这种机制不理顺, 就会发生象下面所讲到的现象：如在某居民小区，街道办事处为了创收张 贴了一份通知：“在小区通道两侧开放集市贸易。建立小市场，望广大经营 户积极配合，踊跃参加”。又如：钟鼓楼广场虽不是小区，但也是公共场所, (因没有明确它属于哪类管理范围)，经过旧城改造，设置了鲜花、绿地, 好好的一个现代化广场没有清静几天，就被乱七八糟摆满，谁都想占，利 益驱使各自为政，不知道是在改造居民小区呢？还是开办农贸市场？倒象 是为办事处、民委会(社区办)摆摊、设点、停车创收提供场所，真不明 白，难道政府花大力气投入资金改造出来的公共场所就是派这样的用场 吗？市政府93号文件第二十三条规定，道路、路灯、绿化、停车场、自行 车棚等小区公共设施由物业公司管理、维修、养护，费用从服务费中支出 这么明确的规定，办事处、居委会似乎不清楚，按照上面给它下达的经济 任务，要去完成。所以，西安市向这样的现象比较普遍，新建小区，管上 几年，就成了自由市场，因为占道不能经营，只有往小区里面赶。这一点 我们应该向北京、上海等一些大城市学习，办事处这一级政府，没有创收 任务，工资由国家财政拨，这样事情就好办多了。机构的合理配置，业主 委员会、物业管理公司、产权人，各司其职，合理搭配， 当然主要是物 业管理公司要发挥好协调功能的作用。 二、搞好配套衔接，形成规范管理 目前，小区在管理中出现的许多问题，不少就是在前期的房地产开发中 没有重视而给后来的小区物业管理带来的弊病。如：(1)小区用电和工业 用电至今没有分开，单位和个人没有分开，住户与商业户没有分开。变压 器容量小，不利于长远发展，增容费没有人出，供电局认为，谁改造谁出 线，这是不是有依据。若大个旧成低洼改造，仅凭房地产开发商的能力， 能否承受的了。几百上千元的增容和其它配套费用开发商拿不出来，而居 民每平方米只交几百元，不含有其它费用在内，成本都不够。按政府规定, 拆迁户上楼，必须是到位的单元楼，水通电明。长期以来，在物业管理中 其它配套设施先不提，就用水、用电问题都无从解决，到目前有些小区使 用几年了，水电费仍由房地产开发单位或物业公司垫付，(原因是无法过 户)，如垫付不起，就停水停电，随之而来的就是住户成群结队的上访，向 政府反映，找新闻单位爆光。为缓解矛盾，也只有开发单位