《物业管理实务9.10》.pptVIP

2021/2/12 * 物业服务收费的原则 1、合理的原则,合理是物业服务收费的第一 原则,有价格政策规定的要符合有关规定, 没有价格政策规定的要符合双方约定，物 业服务费由服务成本加上利润及税金构成 2、公开原则，实行明码标价，在物业管理区 域内的显著位置，将服务内容、服务标准 以及收费项目、收费标准等有关情况进行 公示 3、费用与服务水平相适应的原则 59 2021/2/12 * 二、物业服务成本分析 物业服务成本是物业服务收费价格的主要 部分,由物业服务人员费、设施设备运行 维修费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序 维护费、办公费、资产折旧费、保险费、 经业主同意的其他费用组成 59 、 2021/2/12 * 1、人员费:工资、社会保险、福利费 2、设施设备运行维护费,不包括房屋建筑物 及设施设备大修项目费用 3、清洁卫生费用 4、绿化养护费用 5、秩序维护费用 6、办公费用 7、固定资产折旧费 对用于物业服务中的固定资产进行折旧 8、保险费用,物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备公众责任保险费用 9、经业主同意的其他费用 59 2021/2/12 * 质价相符,分等定价 上述九大服务成本要在以下五大服务中进行 分摊 1、物业管理处服务 2、清洁卫生服务 3、公共秩序维护服务 4、绿化养护服务 5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行 维护服务 针对这五项内容的情况,进行服务等级的划分 59 2021/2/12 * 三、物业服务收费形式 业主和物业管理企业可以采取包干制和 酬金制的形式约定物业服务费用 包干制的物业服务费: 九项服务成本、法定税费、企业利润 利润的基数= 物业管理人员工资+企业办公费+折旧费 法定税费的基数=企业利润 59 、 2021/2/12 * 包干制物业服务费的特点 由业主向物业管理企业支付固定物业服务 费用,盈余或亏损均由物业管理企业享有 或承担 目前商品住宅实行中准价、基准价都属于 包干制 59 2021/2/12 * 酬金制物业服务费 物业管理企业预收物业服务资金,物业服务 资金包括物业服务成本和物业管理企业的酬 金,多退少补 酬金制特点: 预收的物业服务资金中物业服务成本属于代 管程度,其财权仍属交纳的业主所有，物业 管理企业不得将其用于物业服务合同约定以 外支出 对预收物业服务资金进行审计 59 2021/2/12 * 四、物业服务收费分析 物业服务费用的交纳: 1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售, 或者因开发单位原因未按时交给物业买受 人的物业,物业服务费由建设单位全额缴纳 2、物业管理企业接受委托代办供水、供电、 通讯等费用的,可向委托单位收取手续费， 不能向业主收取手续费等额外费用 3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳 物业服务费的，可由物业使用人交纳，但 物业管理企业仍应开具业主交费发票 59 、 2021/2/12 * 物业服务费支付起始日期 1、二手房的买受人应在办理产权转移登记 之日的次月支付物业服务费,房屋产权 转移登记之日的当月及以前由房屋出售 人支付,但买卖双方另有约定从其约定 2、新建商品住宅的买受人一般应在开发单位 办理初始登记后通知业主办理入住手续的 次月支付物业服务费,办理入住手续的当 月及以前由住宅出售单位支付物业服务费 59 2021/2/12 * 物业服务费的收缴 收缴难的原因: 1、物业服务未到位,引起业主不满,部分 业主迟交或拒交 2、业主要求过高 3、个别业主经济困难 4、物业服务合同对收费约定不明确 5、物业管理企业催交不力或方法不妥当 59 2021/2/12 * 物业服务费催交方式 1、书面通知,善意的提醒 2、通告形式告知 3、上门与电话交谈催交 4、公布未交业主室号 5、提起诉讼 59 2021/2/12 * 五、物业管理服务其他收费 1、公众代办收入 2、特约服务收入 3、物业经营收入 4、其他业务收入 59 、 2021/2/12 * 物业管理企业不能收取的费用 1、物业管理企业代办水、电、通讯等费用的, 不能向业主收取手续费 2、物业管理企业提供的《入住须知》、 《房屋使用手册》,不能收费 3、建筑垃圾