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XXX民宿 商业计划书 民宿商业计划书 一、序言： 民宿 民宿原意是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生 态、环境资源及农林渔 牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅 客乡野生活之住宿处所。从历史上看，民宿的最早发展源起日本。最 早开始大规模发展民宿的地区是台湾的垦丁国家公园， 时间约在 1981 年左右， 当初是为了解决住宿不足的问题而发展起来的。 随着时间的 推移和商业经济的发展， 思维活跃的先驱者则利用家庭闲置的住房挂 起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从此民宿行 业逐渐兴起。在国内，民宿这一产业也早有发展，只是因旅游饭店农 家乐的过分强势而掩盖和压制了民宿这一产业类型的发展。 当前，在 越来越多的群体追寻“简约、自然、个性、隐逸”的特殊要求下，民 宿作为一类特殊的产业逐渐被开发和利用， （注：随着近期综艺类节 目的兴起，民宿随之大热起来。 ） 从乡村旅游及部分景区旅游当前的实际现状来看， 数量庞大的 “农家 乐”队伍仍然占据了主导地位， 其“品味低端、 产品单一、互动缺乏、 消费力弱” 等弊端已经暴露得十分明显。 如何开发和经营兼具高端品 质、互动性强、 消费力强的乡村景区旅游产品是每一个旅游管理者和 经营者必须考虑的问题。 “精品民宿”作为一类新兴的旅游产品类型 必将承担起这一任务。 二、项目介绍 XXX东山美宿（暂定）是一家定位于中端的精品民宿客栈，位于 XXX 景区入口处，位置优越，交通便利，地靠景区和学校， 住宿需求旺盛。 民宿致力于打造一家温馨舒适且提倡自助理念的精品客栈。 提倡民宿 主人文化，主人翁精神， “管家式服务”在这里不再采用。民宿员工 既为主人，入住之人既为客人，遵循中国传统待客之道：主随客便， 待客以礼。尊重，礼遇，要让有宾至如归的感觉。 特有的服务理念 和服务方式位会为旅客营造轻松、自在、无干扰的服务，让客人感觉 自在舒适。 三、XXX市场分析 （以下数据均由发起人调查后估得 ） XXX 景区周边住宿行业， 90%以上为酒店公寓，其他民宿客栈类总共 不到 10%。 其中，游客选择较多的地方 -- 报国寺（景区上山入口）占市场份额的 57%（去哪儿携程 OTA平台），且报国寺景区入口附近 70%以上为经济 型酒店。中高端酒店民宿不到 30%，中高档民宿（以国内主流 OTA平 台）更是只有欢喜无厌一家（定位高端， 40间 650-1300）。 本民宿指在定位为中端民宿，价格在（ 300-700 左右）前期市场前景 较好。 四、行业分析（摘抄） 在目前政治、经济、资本环境良好的大背景下 （ 政治支持，资本进入， 经济发展快 ） ，客栈民宿市场日益火爆，及至 16年 8月，“民宿”超 过“酒店”搜索指数。 客栈民宿行业的快速发展，显著体现在近年来激增的总量上。 2014 年，我国大陆客栈民宿仅有 30231家;及至 2015年末，根据权威数据 调查，这个数字已经变为 42658 家。根据客栈群英汇调查， 2016 年 末，我国大陆客栈民宿总数达 53852 家。短短两年内时间内， 我国客 栈民宿数量涨幅达到近 78%。 而通过对于客栈民宿在各地区的分布数量研究发现， 我国客栈民宿业 显著呈现集群化发展的趋势。 集群效应提升区域的市场吸引力和竞争 力，利于资源的集中整合 ; 但区域内商家之间竞争激烈，店铺数量的 日益增长也造成规划、管理的困难。 在民宿集群中，以滇西北、浙闽粤、长三角地区最为发达。 然而，迅速增长的客栈民宿数量，却无法掩盖背后营收的无力。 2016 年，我国客栈民宿行业房价在 101-200 元区间内的占比最高， 低端客栈民宿仍旧是主流。同时，市场竞争加剧影响，除旅游旺季之 外，全国客栈民宿存在平均入住率不足 50%的现象。 民宿的住宿人群日渐显著表现为中产化和年轻化。 中产阶层的扩大并 追求品质服务、 年轻一代逐渐经济自由追求个性空间， 价格主流区间 由 150-300 元区间上移至 300-500 元空间 但是，大部分受访者都表示，民宿是一种性价比较高的住宿形态，动 辄上千元的高端民宿，市场接受度是较低的。因此，提升产品质量， 但不扎堆做高端，才是良性的发展方向。（预期价位：300 以下占 23.8%， 300-500 占 52.4%，500-800 占 14.3%，800 以上 9.5%） 注： 2017 客栈民宿发展趋势分析 客栈民宿火热发展， 也需要看到其背后存在的隐患。 政策的不确定性 （未出台）、发展规划的不统一、安全隐患的存在、产品同质化、收 入结构单一、营销能力较差、专业人才匮乏等原因作用下，客栈民宿 的抗风险能力较差，市场竞争力较弱。 而经历了爆发式增长后，行业进入整合时期，部分标杆品牌摆脱无 序的、单体发展的模式，从纷繁的市场中脱颖而出