如何通过现金流对房企的经营战略进行分析.pdfVIP

目录 一、现金流变化是房企财务战略的动态映射3 二、房企现金流量表分项剖析4 三、房企现金流战略分析框架7 四、现金流分析下的房地产信用投资策略 11 请务必阅读末页的免责声明 2 / 14 房地产行业专题报告 一、现金流变化是房企财务战略的动态映射 现金流量表是洞察企业财务战略的窗口。房企发展的核心在于穿越周期的资源配置，资金 的配置是资源配置重要组成部分，现金流量表作为记录房企资金实付实收的工具，对于观 察房企的财务战略有重要的意义。通过现金流量表分析长周期内房企的资金配置规律，能 总结归纳房企的风险偏好和战略导向，结合宏观趋势分析有助于预判房企未来信用的变化。 图表 1：现金流量表是洞察房企战略的窗口 资料整理：云锋金融 现金流分析是财务信用分析的重要补充。传统的信用分析主要围绕资产负债表和现金流量 表分析主体的偿债能力、盈利能力、资本结构，此类横截面性质的分析有利于判断企业短 期的信用，但是集合现金流的动态分析更有助于预测企业未来财务变动。对于审计来说， 收付实现制的现金流量表相比偏重权重发生制的资产负债表更有可验证性，因此现金流量 表的数据可以验证补充基于资产负债表得出的分析结论。 我们选取国内房企信用债的财报数据进行其现金流战略的推演。样本选取153家房地产行业 非城投发债主体。基于12年到19年这8年的定期财报，构建相应财务分析比率，结合企业经 营特质，定性定量地通过现金流数据归纳分析企业战略。 请务必阅读末页的免责声明 3 / 14 nMoNqOvMqRrRrOoNrOmQpO6MaO9PsQoOpNrQkPpPpNlOoMoQ9PnPoMxNpOmOMYtOqN 房地产行业专题报告 二、房企现金流量表分项剖析 房企内生造血机制在于经营现金流的周转。经营现金流中包含了房企的销售回款和土地投 资的核心业务数据。经营现金流的流出流入记录了企业投资销售的节奏，过去部分房企的 快速发展很大程度归功于其经营节奏和宏观周期节奏的协调导致主营投资产出比较高，因 此归纳企业经营的规律从而预测未来企业的战略导向和经营结果是长周期房企信用分析重 要的一环。 经营现金流中，收到和支付其他与经营活动有关的现金也较为重要，其中记录了营业外收 支和其他应付应收款的规模变化，这些科目包含了房企合作开发和资金流动的信息，有助 于分析房企表外业务的变动。 图表2 ：房地产经营现金流主要科目勾稽关系剖析 资料整理：云锋金融 房企的投资战略影响经营现金流的周转规律。各家房企经营现金流的特征取决于房企的资 源禀赋和投资战略导向。房企擅长的投资模式主要影响经营现金流的投入回升周期，对于 传统的招拍挂和成熟项目的股权收并购，其资金周转周期较短，一般能在1-2年内完成投入 回报的全流程，因此主做招拍挂或者收并购的房企，其经营现金流也较为稳定，而产业勾 地和城市更新的投入回报周期较长，倘若房企此类业务较大，则需要前期较大的资本支出， 经营现金流也将体现较大的波动性。除投资模式外，房企的投资城市选择和产品组合也影 响经营现金流的周期和投入回报比。 请务必阅读末页的免责声明 4 / 14