房地产调控引发的故事.pdfVIP

目录 1 本轮房地产调控的展开3 1.1 房地产贷款集中度管理制度拉开调控大幕3 1.2 个人经营性贷款对房价起了推波助澜的作用6 1.3 管住房地产市场需要综合运用多种手段7 2 房地产调控引发的货币政策变局8 2.1 流动性收紧与房地产调控同时发生8 2.2 央行态度的转变9 2.3 狭义流动性收紧对广义流动性的传导 10 3 本轮调控和货币政策收紧会持续多长时间？12 3.1 中国潜在增速逐步下台阶的看法可能是错的 12 3.2 2021 年全要素生产率可能开始新一轮快速增长 12 3.3 经济增长良好意味着房地产调控可能持续较长时间 16 风险提示：16 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 宏观专题研究 1 本轮房地产调控的展开 1.1 房地产贷款集中度管理制度拉开调控大幕 进入2021 年，中国经济复苏态势良好，经济增长对房地产的依赖降低，在此背景 下，针对房地产的调控升级了。本轮调控的起点是2020 年12 月31 日，央行、银保监会 联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 （以下简称 《房地产贷款集中度管理制度》），要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构， 其 “房地产贷款余额占比” （房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例）及 “个人住房贷款余额占比” （个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例） 应满足管理要求，不得高于人民银行、银保监会确定的上限 （见图1）。中资法人银行 业金融机构依照不同规模和类型被分为五档，每档的房地产贷款和个人住房贷款都有上 限规定。制度出台，目的在增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范房地 产贷款过度集中带来的潜在风险，调控市场整体流向房地产行业的资金。 图1 ：房地产贷款集中度管理要求 银行业金融机构分档类型 房地产贷款 个人住房贷款 占比上限 占比上限 第一档：中资大型银行 中国工商银行、中国建设银 行、中国农业银行、中国银 40% 32.5% 行、国家开发银行、交通银 行、中国邮政储蓄银行 第二档：中资中型银行 招商银行、农业发展银行、浦 发银行、中信银行、兴业银 行、中国民生银行、中国光大 银行、华夏银行、进出口银 27.5% 20% 行、广发银行、平安银行、北 京银行、上海银行、江苏银 行、恒丰银行、浙商银行、渤 海银行 第三档：中资小型银行和非县城农合机构 城市商业银行、民营银行 22.5% 17.5% 大中城市和城区农合机构 第四档：县域农合机构 县域农合机构 17.5% 12.5% 第五档：村镇银行 村镇银行 12.5% 7.5% 资料来源：中国人民银行，民生证券研究院 如果从整体上看房地产贷款，会发现2020 年全年房地产贷款余额增速呈逐季下行 趋势，比各项贷款余额的增速低。如图2 ，蓝色线是房地产贷款的余额增速，红色线是 各项贷款的余额增速，在2016 年房地产贷款增速达到了历史最高水平，随后全国出台了 本公司具备证券投资咨