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{贸易合同}对起商品房买 卖合同案的评析 乙公司辩称，同意一审判决。甲某由我公司购买了涉诉房屋后，之所以办证迟延，系因甲某 未及时提供应缴纳的办理产权证的费用及相关资料所致。甲某的契税直至 2004 年 4 月才缴 纳，相关资料至今未提交。另外，预售商品房的办证义务属于甲某，我公司承担的只是协助 义务。甲某未提交委托我公司办理产权证的手续，未与我公司共同办理产权证，亦未及时缴 费及提交手续。我公司应提交的资料已经提交房管部门，我公司在办理手续上已无瑕疵。故 我公司不同意甲某的诉讼请求。 四、二审法院的认定与判决 鉴于被上诉人所提交的 “某区房屋土地发证事务所 2001 年 8 月 24 日出具的证明”与涉诉房 屋 2005 年 1 月 7 日才办理初始登记的时间相互矛盾，为充分保护双方当事人的诉权，进一 步查清开发商乙公司是否存有逾期办证的事实，二审法院依职权于 2005 年 6 月 13 日赴北京 市某区房屋土地管理部门、相关档案部门调取了乙公司所开发的北京市某区某里 1 、2 号楼 房屋产权登记发证档案材料，包括： 证据 1.北京市房屋产权登记申请书，座落是北京市某区某里 1 、2 号楼房，申请人是乙公司， 申请日期是2004 年 12 月 13 日； 证据 2.乙公司承诺书； 证据 3.编号（2004）年第475 号，竣工项目地价款核实复函，项目名称是乙公司开发的北京 市某区某里 1 、2 号楼房，出具人是北京市土地利用事务中心，出具日期 2004 年 12 月 9 日； 证据 4.北京市规划委员会某分局行政处罚决定书，处罚日期 2004 年 10 月 8 日； 证据 5.北京市规划委员会某分局监督检查科向北京市某区房屋土地登记发证事务所出具的 回复函，主要内容是已对乙公司进行了处罚，同意北京市某区房屋土地登记发证事务所按规 定办理有关产权手续，出具日期 2004 年 10 月 8 日； 证据 6.案例编号 779 号业务受理单，受理时间：2004 年 12 月 13 日，业务类别：初始登记， 申请人：乙公司，座落：北京市某区某里 1 、2 号楼房，出具单位：某区国土房管局服务大 厅； 证据 7.收缴证件附页。 二审法院于 2005 年 6 月 15 日组织双方当事人对上述调取的证据进行庭审质证。双方当事人 对上述调取证据的真实性、关联性、合法性均无异议。结合一审、二审的相关证据，本院查 明：被上诉人作为申请人于 2004 年 12 月 13 日向某区国土房管局服务大厅报送了其开发的 北京市某区某里 1 、2 号楼房的初始登记所需的完备的材料，[1]至此，被上诉人才完成了办 理报送新建房屋初始登记的法定义务。 另查明，双方均承认2000 年 8 月 10 日所签订的虽然为《北京市内销商品房预售契约》，但 所购商品房在签约时是现房。 二审法院认为，根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门 办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，诉争的 商品房为现房，自合同订立日 2000 年 8 月 10 日起９０日内（即2000 年 11 月 8 日前），上 诉人由于被上诉人（出卖人）的原因，未能取得房屋权属证书的，被上诉人应当承担违约责 任。本案中，被上诉人迟至 2004 年 12 月 13 日才办理报送初始登记，因此被上诉人关于逾 期办证的责任不在自己的抗辩，与本院查明的事实不符，不予采信。被上诉人自 2000 年 11 月 9 日起到2004 年 12 月 13 日止应对上诉人承担逾期办证的违约责任。 由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失 数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷 款利息的标准计算。被上诉人在二审庭审中辩称，即使被上诉人构成逾期办证违约，那么该 违约行为自 2000 年 11 月 9 日起到2004 年 12 月 15 日上诉人起诉时已长达四年之久，其中 有两年已超过了法定诉讼时效期间。 二审法院认为,被上诉人的违约行为从 2000 年 11 月 9 日起一直延续到2004 年 12 月 13 日 止。违约金的计算应该从 2000 年 11 月 9 日起到2004 年 12 月 13 日止。而上诉人却迟至2004 年 12 月 15 日才起诉被上诉人要求支付逾期办证违约金。由于上诉人未