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中国企业的管理泡沫：比房地产泡沫更可怕! 北京锡恩管理顾问公司总裁 姜汝祥 一，中国房地产存在行业存在泡沫吗？只要一个行业 兴盛但企业能力却很差，就一定存在泡沫！ ?过去我是反感提房地产泡沫的，但眼前的现实告诉我，这不 是泡沫是什么？ 我一向认为中国房地产不会存在什么泡沫的，道理很简单，儿十 年计划体制欠的住房帐需要几代人才能还清的，而城市化背景下中国 人口庞大的需求放在那儿，怎么会有泡沫？ 所以，我对易宪容，谢国忠他们…而再，再而三的高喊“泡沫”, 一向也没有什么好感，我觉得他们往往把事情复杂化了。看看现实中 有多少人还在为房子奋斗，又有多少人在举全家之力来买一套房子， 就知道个人购买力并不能说明多少问题。我在摩托罗拉做战略经理的 时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃 简用，而要去买一部五千多元的吋尚手机，那时怎么没有人说什么手 机“泡沫” ？ 但当我接触了众多的房地产公司，发现他们的所谓管理峰会，就 是自卖自夸大谈楼盘。当我买了一套两居室的号称“恒温恒湿的高科 技住宅”，没入住地板就被漏水泡成小船，号称精装的房子到处毛病 百出。当我在所有媒体上，看到最优美的词句不是在文学作品中，而 是在房地产广告。当我发现富豪最多的，公司老总出身最丰富的，是 在地产界，从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，作家，导演, 尽有尽有。当我发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前 面有联想，美的，雅戈尔，最近又在传华为。 更刺激我的，是我在中央台做节目，有幸碰到一位以制造概念著 称的地产企业家，他在北京的几个项目比时装还前卫，我对他抱有极 高的尊敬，所以很认真的求教：“先生最近在读那些书，有没有可以 推荐给我的，或者那些尊敬你的我的客户？ ”没想到他的回答是，我 已经十年不读什么管理书了，碰到什么问题了，就想想老家农民是如 何种地如何防止小偷的。而他做的房子，却在号称要带领中国人一步 进入信息化！ 美国五十年房地产的规律告诉我们，房地产一点也不特殊，也会 发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步，所以，目前房地产企 业兴盛是一种假象：8 0 %的利润是地价升高，只有2 0 %才是 努力！ 我对房地产是外行，本来不敢说什么。但正好因为有客户委托， 我与同事花了半年时间，研究了美国房地产行业一百多年的变迁，研 究了美国最大的五家房地产公司的成长历程。 我们所得到的事实与数据是：美国房地产在最近二十年的平均投 资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近 二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从5 % 上升到1 5 %。 而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续 保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多 黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个 始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户 为中心，在最合适的地方建最好的房子。 在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以 客户细分为支撐的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消 费者欢迎的5 0家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略 扩张大见成效，成为美国“活跃长者(active adult)住宅市场的领导 者。 这些事实与数据说明了什么？ 我觉得，这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴 利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行 业的吋候，大公司就容易形成。最后，只要一个彳亍业所提供的产晶是 商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业 的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是 房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争 的地步。 如果这些结论成立的话，那么，我们把屮国房地产公司放到这种 背景下去看，就会很自然地发现：中国房地产彳亍业存在泡沫，而且很 严重的泡沫。目前许多城市，特别是象北京上海杭州这些城市的房地 产市场中，企业的利润至少有8 0 %是“虚假”的一一是由于地价上 涨而不是由于竞争能力提供的。 “梅花欢喜满天雪，冻死苍蝇未足惜”：如果宏观调控的方向是 市场化，那就让一批暴利者死去吧！ 既然是假的，目前的价格涨得愈快，崩溃的可能性就愈大。所以, 我的结论是，评价中国房地产行业是否存在泡沫的角度，应当从需求 或供给这些外在因素，转移到房地产公司的能力角度上来。优秀卓越 的公司与行业泡沫永远都不会住在一个屋檐下。所有出现泡沫的行 业，都发生在这一行业的企业经营能力很差，而利润很高上。比如互 联网泡沫是不是这样？比如香港的房地产泡沫是不是这样？甚至亚 洲金融危机，表面上看是金融体系的问题，背后的真相却是以日本和 韩国为首的东亚企业，做大做强的背