【商业】—新景祥—山东临沂名门项目商业前期策划报告（180P）.pptxVIP

名门临沂项目商业前期顾问报告;100万㎡的商业建筑体量 已经超出了临沂的市场消化能力，传统的商业模式已不能解决问题 因此，我们应该从城市运营的高度来思考西部新城的商业布局！;我们的工作思路：;一、临沂城市分析;;临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络;随着国民经济的发展，临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，商业消费动力强劲。;临沂市人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长，07年以来增长幅度有所回落，总体而言，收入的增长增强了人们的消费能力和消费需求，为临沂商业的提供了发展动力;近五年，临沂全市社会消费品总额保持着20%左右的速度增长，到2010年，全市的社会消费品总额达到了1157.2亿元；其中，兰山区为292.2亿元，同比上涨19.4%。 从行业划分来看，零售行业所占比重最大，约71%；其次为批发行业，所占比重约20%；餐饮业和住宿也所占比重相对较小，分布为8%和1%。;临沂;在2005-2009期间，交通通讯支出比例有所增加，而在娱乐文教服务支出比例上有所降低，其他方面的支出比例基本稳定在一定范围内； 城镇居民支出主要用于食品，所占比例约31-32%，除此之外，在衣着、交通通讯和娱乐文教服务上亦保持着较高的支出比例。;临沂市固定资产的投资近三年保持在25%左右的增速，城市投资力度较大，城市发展速度较快，城市的都市特征将日益明显;临沂户籍人口总数2010年已经达到1069万人，居全省第一，其中市区人口260万人，外地常住人口20万人，流动人口35万人，巨大的人口基础，带动了城市化进程和产业向城镇的聚集。;临沂是沿河发展的城市，人口分布呈现出整个经济沿河南北延伸、东西向拓展的趋势，各个区域的居民消费习惯不尽相同。;房地产业的形成期对应城市化的起步期；房地产业的成长期对应城化的高速期；房地产业的成熟期对应城市化的减速期；房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。;随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求将会促进商业地产的发展;临沂三次产业常年保持“二三一”的结构，第一产业所占比例相对较大，??二产业占比达到50%，经济增长较为依赖工业扩张，第三产业发展相对滞后，低于全国43%的平均水平，对经济推动作用还相对较小，产业结构有待优化升级;根据世界城市工业化进程的发展规律，临沂已进入工业化中后期，先进制造业将是城市的主导产业，而商务服务业、金融业、科技服务业、文化产业等现代服务业开始快速发展，将成为城市新的经济增长点;资料来源：临沂“十二五”规划意见稿;一河五片、组团发展，兰山区作为中心城区，其发展以历史文化名城保护区为中心，以商贸物流、批发市场以及大学城为主体，未来兰山区继续向西和西北方向发展;北城新区;临沂市城市功能布局为： 北文、中商、南工。 南部：以临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区为主题的工业产业园区； 现状：近年兰山区的马场湖镇划入高新区，扩大和加快了高新区的规划建设，形成具有一定规模的主题工业产业园区。 北部：以高等教育园区、市级公共服务业中心、科研教育中心、文化体育中心为主体的文化和办公园区； 现状：市政府的北迁，科技馆、规划馆、工人文化宫等其他高端住宅、办公项目陆续竣工交房，区域形成了一定文化与办公园区的氛围。 中部：以临沂商城和五金、钢材等市场为主体的现代商贸物流园区。 现状：临沂商城基本陆陆续续往兰山区涑河以北区域搬迁形成集中性的临沂商城。;高新区在城市功能布局上为“东科、西游、北工、中新”。 东部：高新技术产业区； 西部：生态农业观光旅游区； 北部：先进加工制造业区 中部：新型生态工业区。 高新区在城市空间布局上为“一带、三片、六园区”格局。 一带：西部山区C型生态农业观光带； 三片：以高新区驻地行政、文化、商住中心为主的东南片区、以马厂湖工业园为主的西北片区和以罗西低碳工业园为主的西南片区； 六园区具体为：高新技术产业园区、马厂湖加工制造园区、商贸物流园区、罗西低碳工业园区、罗庄工业园区和临西工业园区。;;临沂近期房地产政策： 临沂将加强房地产用地监管，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款 各地要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不低于前两年年均实际供应量。 ? 对个人购买住房不足5年转让交易的，统一按销售收入全额征收营业税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。 同时要严格二套住房购房贷款管理，严格限制各种名目的