【住宅】—华商金融中心产品营销定位报告（36P）.pptxVIP

;Part1. 住宅及写字楼市场调研 Part2. 项目营销策略及执行;住宅 篇;2015年区域内主要有投资类公寓产品项目有3个： 新成国际； 誉峰； 高盛金融中心；;项目名称;均价主要集中为12000元/㎡，低价产品去化较高;2015年区域内主要潜在供应项目有1个：创新时代广场。;创新时代广场无市场影响力积累，即便即将竣工也无任何预计销售迹象；;区域内同类竞品项目有2个： 棕榈泉费尔蒙公寓； 凯德天府；;2012年10月开盘至今，根据销售口径目前余房约30套（月均走量11套/月）。 点评：项目拥有品牌优势，由百年奢侈品牌酒店费尔蒙和中国高端地产棕榈泉联手打造酒店公寓，客户购买因素主要为费尔蒙酒店服务。;;与本案的对比分析—基础信息对比;与本案的对比分析—精装修对比;与本案的对比分析—主力户型对比;区域内相对走量产品为小面积低总价且含有回报率的投资类公寓产品，主力成交面积区间为37-50㎡，价格区间集中为8000-12000元/㎡之间； 市场上与本案同类在售产品价格区间集中为11000-17000元/㎡ ，价格越低则销售量越好，价格越高则销售迟缓。 未来市场成交不容乐观，潜在项目已为准现房阶段依然选择暂不出售，以观后市。 同类产品中相对市场接受度高的项目费尔蒙公寓，自开盘以来平均月均销售仅11套；客户主要为其服务买单； 此类客户购买动机排序：服务品牌、配套、精装修标准； 客户购买目的：费尔蒙公寓购买客群以投资客为主、自住为辅；凯德天府以其产品户型的居住舒适度吸引自住客购买为主、投资客为辅；本案产品类型实用性相对较弱，主要将以投资客购买为主；;写 字 楼 篇;注：数据来自于吉信行数据库;万㎡;中海国际中心;市场在售项目目前剩余体量约78.37万㎡，潜在供应约217.7万㎡，共计约产生放量296.07万㎡，市场竞争激烈程度将会持续。;类别;成都写字楼市场整体存量巨大，市场竞争激烈，截止2016年，全市优质写字楼总量将达到951.9万平米，未来2-3年市场将主要以去化库存为主； 城南高新区写字楼市场作为全市写字楼主战场，供销存均聚焦城南，且后续将将保持较大放量； 目前写字楼整体市场以散售为主，走量缓慢，受近2年大宗交易的影响，多个项目均考虑提前接洽大客户进行洽谈，以价换量，但此类客户较为稀少； 受宏观经济环境和市场供销存量影响，量价均较弱；;本项目将基于地段和产品因素两方面，选取可对比的重点竞品项目。 ;开发商; 销售情况 开盘时间为2014年10月10日，2015年8月21日，成都银泰中心写字楼租售启动仪式在北京举行； 项目共2栋写字楼，其中一栋为整层出售，另一栋开发商持有，起售面积2800㎡，报价均价约15000元/㎡，主要销售对象为成都本地互联网金融城企业； 项目亮相时价格约20000元/㎡，因销售制约降价为18000元/㎡，随后再次逐渐下降，目前整层12000元/㎡可进行洽谈；;开发商;销售情况 誉峰国际中心首批次产品于2014年上半年开盘； 去化速度缓慢，截止目前备案去化面积仅3128㎡，均价约10000元/㎡；;开发商;销售情况 该项目于2014年开始修建，并提前寻找客户进行洽谈，2015年亮相； 2015年6月整售其中1栋给贵阳银行北方证券，成交面积约2万㎡，成交均价约12000元/㎡左右； 销售现状：目前主要销售价格为12000元/㎡。;开发商;销售情况 该项目于2011年开始销售，历时4年，去化5.37万㎡。 2012年，与哈尔滨银行接触进行大宗销售，销售1-13F给哈尔滨银行，成交面积约2.6万㎡，成交对外报价约15300元/㎡。 销售现状：目前主要以整层方式进行洽谈销售，销售价格16500元/㎡。;开发商;销售情况 该项目于2012年开始销售，月均走量一直居于区域领先地位，2013年成交均价9500元/㎡左右，迅速大量去货； 2015年1-8月均走量为1500㎡，成交均价11000元/㎡，遥遥领先区域其他项目； 销售现状：目前仅剩余26层以上高区部分房源（层高6.35m），约2万㎡，销售价格13000-14000元/㎡； ;项目名称;从地段层面看： 区域：本项目与银泰中心、泰达时代中心、誉峰均处于金融城区域，棕榈泉和东方天祥位于新会展片区，区位位置稍弱； 昭示性：银泰中心、泰达时代中心、棕榈泉国际中心、东方希望天祥广场均临天府大道主干道，具备良好的昭示性，本案与誉峰较弱； 交通：本项目与棕榈泉、东方天祥均紧邻地铁站，交通优势明显，誉峰较弱；;客群：目前写字楼市场购买客群多为自用客，更加注重购买产品的性价比； 客群心理：看重品牌影响力、楼体外立面等产品附加值，以保证后期的有效保值性； 市场去化：目前市场并不因产品的高质而加快走量，如棕榈泉和银泰（前期市场上希顿国际由于销售时间和产品的优质目前已快速