万科竞争对手研究报告-集团.pptVIP

宏观调控下的竞争对手 集团 投资营销中心 2010 年 7 月 主要内容 一、竞争对手分类 二、城市布局及资源配置 三、宏观调控后各家土地储备动向 四、竞争对手案例介绍 一、主要竞争对手分类 — 我们关注的竞争对手有哪些 我们关注的三类竞争对手 分 类 竞争优势 特点 机会 竞争对手 Ⅰ 资金实力 境外开发、海外上市 拥有良好的境外融 资渠道： 和黄、中海、 合生、华润、 复地 Ⅱ 土地获取 国资背景、良好的政府 关系 介入土地一级开发； 央企地产业务重组； 低成本、大规模获 取土地 招商、绿地 Ⅲ 其他 跟随万科的扩张模式、 快速开发的运作模式 可借鉴经验教训、 快速的现金流周转 金地、顺驰 （融创） 二、城市布局及资源配置 — 宏观调控对不同发展策略企业产生的影响 2.1 土地储备总量比较 — 土地储备被更多的竞争对手所重视 1297 1116 1090 930 924 631 361 202 176 1225 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 合生 绿地 万科 顺驰 中海 和黄 金地 招商 复地 华润 ■ 6 家开发商土地储备超过 900 万平米； ■万科土地储备的总量暂不再具有领先优势。 注：此处及本部分后续数据统计截至 2005 年 6 月，未区分权益土地储备量。 2.2 竞争对手的城市布局比较 － 宏观调控前，各家均选择扩全国扩张，但策略不同 长三角 珠三角 环渤海 中西部 合计 万科 上海、南京、苏州、 无锡、镇江、昆山 深圳、广州、 东莞、中山 北京、天津、沈阳、 大连、长春、鞍山 成都、武汉、南昌 19 顺驰 上海、南京、苏州、 无锡 北京、天津、长春、 青岛、石家庄 成都、重庆、德阳、武汉、荆 州、榆次、郑州、洛阳 17 绿地 上海、南京、合肥、 昆山、常熟、诸暨、 徐州、无锡 长春 成都、重庆、南昌、西安、郑 州 14 和黄 上海 深圳、广州、珠 海、东莞 北京、天津、长春 成都、西安、长沙、重庆、武 汉 13 中海 上海、南京、苏州、 宁波 深圳、广州、 佛山、中山 北京、长春 成都、西安 12 金地 上海 深圳、广州、 东莞、珠海 北京、天津 武汉 8 招商 上海、苏州 深圳、广州 北京、天津 重庆 7 合生 上海 深圳、广州、惠 州 北京、天津 西安 7 全国布局超过十个城市的共有五家公司，万科进入城市的数量排名第一，合生目前只 进入了七个城市； 从各发展商的城市布局来看，基本上都采取了全国扩展的基本思路，但由于公司发展 阶段、经营策略等方面的差异，其选择的扩展策略也存在差异，如顺驰与绿地目前没 有进入珠三角。 策略差异之一 — 对于聚焦三大城市经济圈，各家的选择不同 0 200 400 600 800 1000 长三角 珠三角 环渤海 中西部 万科 合生 绿地 顺驰 中海 和黄 金地 0% 20% 40% 60% 80% 100% 万科 合生 绿地 顺驰 中海 和黄 金地 三大经济圈 其他区域 ■除和黄外其余各家土地储备在三大经济圈内聚集程度均超过 60 ％，万科 为 83% 。未计算西安经济适用房项目时，合生为 100 ％； ■从各区域土地储备的分布来看，合生在珠三角最多，绿地在长三角最多， 顺驰在环渤海最多，和黄在中西部最多，万科比较平均。 分区域土地储备量比较（万平米） 三大经济圈土地储备占总储备的比例 策略差异之二 — 对于是否进行中西部扩张，各家的选择不同 ■在布局超过 10 个城市的 5 大开发商中，有三家选择了西安、重庆； 同处中西部省会城市的郑州、合肥、长沙也成为竞争对手的选择目标。 上海 北京 广州 天津 长沙 西安 重庆 深圳 郑州 合肥 和黄 / 绿地 / 中海 / 合生 和黄 / 绿地 / 融创 / 招商 / 阳光 100 绿地 / 顺驰 绿地 / 华润 和黄 / 阳光 100 策略的差异之三 — 对于三大区域内核心城市与二、三线城市选择不同 0 100 200 300 400 500 600 上海 北京 天津 广州 深圳 万科 合生 绿地 顺驰 中海 和黄 金地 0% 20% 40% 60% 80% 100% 万科 合生 绿地 顺驰 中海 和黄 金地 区域核心城市 区域非核心城市 ■从绝对量看，除深圳外，万科在核心城市的土地储备与“地主”存在明显的差距； ■从核心城市土地储备比例上看，合生与金地集中度较高，万科低于其他竞争对手。 核心城市土地储备数量（万平米）比较 核心城市占三大核心区域土地储备总量的比例 2.3 各种发展策略受宏观调控影响分析 －万科的核心城市集中度有待加强 ? 核心城市的行业成熟度及市场需求量较高，调控后的恢复能力较其他城市强； ? 采取各个区域均匀布局的办法，有利于防范个别地区房地产市场可能存在的风 险（如万科）