房地产行业中国REITs市场洞察系列报告：REITs募集说明书之产业园区篇.pdfVIP

解读REITs 募集说明书之产业园区篇 中国REITs 市场洞察系列报告之十二 ｜2021.5.31 中信证券研究部 核心观点 目前，首批REITs 的三单产业园区项目均已完成询价。本篇我们将对其中两单 产业园区 REITs 招募说明书进行详解，对其资产禀赋、经营状况、租户结构等 方面进行分析。 ▍产业园区是经济发展重要载体。产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的 重要空间聚集形式，是落实经济发展战略的重要抓手。产业园区发展模式逐步多 样，由最初的产城分离、以产带城逐步演变至产城联动、产城融合。 ▍公募REITs 完善园区融资体制。在首次试点9 单基础设施REITs 中，3 单底层 资产为产业园区，我们重点研究张江光大园 REIT 和苏州工业园 REIT。张江光 大园REIT 询价结果为2.99 元/份，苏州工业园REIT 询价结果为3.88 元/份。两 者对应基础设施项目价值分别为 14.95 亿元、34.92 亿元。 ▍底层资产禀赋较好。张江光大园REIT 基础资产位于张江高科技园区核心地带， 交通便利。项目总建面50,947 平米，可租赁面积43,488 平米，共有267 个可 用车位。截至2020 年末，平均租金单价为5.2 元/平方米/天，出租率达99.5%， 运营状况良好。苏州工业园REIT 基础项目资产为科技园项目和2.5 产业园项目， 总建面56.11 万平米，可出租面积为42.52 万平米。2020 年末，租金水平分别 为41 、61 元/平方米/月，出租率则分别达到89.94%以及69.95% 。 ▍运营管理经验丰富，租金水平高。作为首批试点项目，运营管理机构经验丰富。 张江光大园过去三年租金为5.16-5.22 元/平米/ 日，高于区域水平。出租率由2018 年的74.1%提升至2020 年的99.5% ，连续两年保持基本满租。2018 、2019 年 张江板块净吸纳量均超过供应量 15%，需求相对旺盛，新增供给料影响不大。 2020 年科技园项目及2.5 产业园项目租金水平分别为41 元、61.2 元/平米/月。 前者出租率在90%左右，后者出租率在70%左右。园区未来三年新增供给中三 个项目为企业自用，两个项目偏重生产办公一体化服务及医疗、生物科技等，与 基础资产定位不同，预计对其租金及空置率影响有限。 ▍预计两单产业园 REITs 租金水平、出租率及分红率仍能够保持稳定。张江光大 园REIT2021/2022 年预期分红率为4.66% 、4.04% ；苏州工业园REIT2021/2022 预期分红率为 4.31% 、4.36% 。相比于美国和新加坡具备产业园资产的成熟 REITs 资产而言，处于中等偏高水平。张江光大园REIT 产业集中度较高，租赁 面积的 52%为在线新经济行业，30%为金融科技行业，前十大租户合计租赁面 积占比为 81.6% ，未来两年合计到期租赁面积占比93% 。苏州工业园 REIT 科 技园项目租赁面积 56%为信息技术行业，2.5 产业园项目租赁面积 29%为信息 技术业，到期面积分布更为均衡，到期结构更优。 ▍风险提示：REITs 基础资产的经营受到宏观经济、政