郑州写字楼XXXX年兰德中心整体推广.pptx

兰德中心2013年整合推广思路通和机构（华中区域）兰德中心项目组2012.12.29PART1: 市场格局高铁重灾区白热化竞争状态长期持续，中心城区将一花独秀2008-2011年9月，这是郑州写字楼发展的黄金时期，市场整体趋势供不应求，欣欣向荣2008-2010年，写字楼市场成交量直线上升，虽然2010年市场供应大幅放量，但整体依然供不应求（2010年写字楼整体供需比为1：1.2 ）；2010年写字楼市场成交量同比增长35%；2010年写字楼市场成交均价同比上涨62%，月度均价不断突破万元大关。2011年10月起，郑州写字楼市场经过前期的快速膨胀之后，进入深度调整期供求失衡，市场逆转2011年10月，宏观调控对写字楼销售市场的影响开始显现！而与此同时，受宏观经济影响与房地产市场整体走向影响2012年，写字楼销售市场成交客户构成已经发生巨大的变化：投资额度在1000万以上的客户锐减；投资实力在100万-300万之间中小投资客居多！开发商从前期信心过度膨胀，疯狂拿地的状态转变为忧虑状态，甚至有部分开发商做好了逃离准备对市场不乐观地价有优势现金流需求1、平价快销2、高价坚守3、低价抛售对后市抱有期望开发成本较高现金流充裕现金紧张中小房企融资压力市场下行2013年兰德中心具体面临着怎样的市场格局？1、市场利好市场利好1——最高领导层平稳过渡，为未来十年中国政治稳定和经济发展奠定良好基础，而良好的经济发展前景是写字楼市场健康发展的根本保障。十八大报告——到2020年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番 ；世界经济合作与发展组织（OECD）于2012年11月10日发布了一份题为《展望2060：远期增长的全球视野》的报告。报告称，中国可能最早会在2016年取代美国，成为全球第一大经济体。如果说住宅市场的长期上行依赖于城镇化进程，那么写字楼市场的长期上行则依赖于宏观经济发展及产业结构升级。经合组织预测未来世界经济体变化（按购买力平价计算）市场利好2——中国宏观经济触底反弹，并重新进入高增长周期。IMF称2013年中国经济增长率将为8.2%——　国际货币基金组织(IMF)和世界银行年会10月9日在东京开幕，IMF同日发布全球经济预测数据，预计中国经济增长率将从2012年的7.8%到2013年重回8.2%。IMF调查局长布兰查德称，中国政府采取了恰当的做法，为实现经济的软着陆和可持续发展，采取了诸如下调储蓄利率、加大基础设施建设等刺激经济增长的办法。因此，IMF预测中国经济虽然在2012年一度出现减速，但从2013年开始，中国经济又会逐渐返回到8%以上的增长率。市场利好3——中原经济区规划获批，以郑州为核心的中原经济区将迎来高速发展期，这将为写字楼市场的长期上扬提供直接支撑。 国务院于2012年11月17日正式批复了中原经济区规划，随着《规划》的批复，国家对中原经济区的政策倾斜力度逐步加大。 　目前，省政府已与国土资源部、交通运输部、农业部等43个国家部门和单位签订了战略合作协议，落实了一大批项目，细化了一系列政策，争取了更多资金支持。 　其中，国家发改委今年已下达河南省建设资金超过220亿元，居全国前列； 财政部设立了每年10亿元的中原经济区建设专项补助资金。市场利好4——万达集团农科路项目将短期内吸引市场关注度，将会一定程度改善市中心不适合做高端写字楼的认知。 金水区万达广场选址在花园路以西、农科路以北、规划路以东、金基路以南区域，占地约83亩，计划建成集超五星级酒店、5Ａ级写字楼、高档住宅于一体的城市综合体，预计明年中上旬可入市　　 其中写字楼为200米超高层，5A甲级配置，价格预计在一万五左右，紧贴兰德中心。与万达广场相比，兰德中心已抢占先机，优势明显。市场利好5——绿地低区房源去化完毕，明年将进入中高区，价格小幅上扬，对市场整体信心提升有一定影响。绿地之窗恒天国际高铁商圈绿地中心东方陆港升龙广场广地和顺中心永和宇宙星汇艺时代广场凯利大厦易元国际上上国际中心中晟国际佳田国际广场建正东方中心郑东商业中心正岩铂兹中心正商和谐广场开盘日期项目名称推案房源推出套数成交套数去化率价格区间优惠情况11月10日郑州绿地中心北塔部分楼层619套约500套约80%12000-15000元/㎡——2、市场利空市场利空1——整体库存高企，潜在供应仍持续激增，将不断挫伤开发企业及购房客户对写字楼市场的信心。2012年第3季度郑州市房地产市场运行情况——截止9月底，市区商品房累计可售面积772.86万平米，同比增长24.34%，较6月底增长1.8%；其中，商品住房累计可售面积362.62万平米，同比下降5.19%，较6月底下降19.34%，这是自2011年3月份市区限购以来商品住房累计 可售面积首次出现同比下降；与此相对应的，9月底，非住宅累计可