公募REITs扬帆启航，未来可期.docxVIP

内容目录 一、首批基础设施公募 REITs 正式发行 3 1、首批基础设施公募 REITs 认购火爆 3 2、基础设施公募 REITs 的整体结构 5 3、公募 REITS 如何定价？ 7 二、公募 REITs 和类 REITs 有什么区别？ 8 三、首批公募 REITs 底层资产分类解析 9 1、产业园区 9 2、仓储物流 11 3、高速公路 12 4、污染治理 13 四、小结 14 五、风险提示 15 图表目录 图表 1：9 只基础设施公募 REITs 基本信息 3 图表 2：9 只基础设施公募 REITs 估值情况 4 图表 3：9 只基础设施公募 REITs 配售及发售结果（单位：亿份） 5 图表 4：浙商证券沪杭甬高速 REIT 交易结构（不含 SPV） 5 图表 5：博时招商蛇口产业园 REIT 交易结构（反向吸收前，含 SPV） 6 图表 6：博时招商蛇口产业园 REIT 交易结构（反向吸收后，不含 SPV） 6 图表 7：9 只基础设施公募 REITs 相关参与机构 6 图表 8：收益法资产估值模型 7 图表 9：9 只基础设施公募 REITs 询价区间及认购价格 7 图表 10：历年类 REITs 发行规模 8 图表 11：类 REITs 交易结构（以华泰佳越-苏宁云新一期 REITs 为例） 9 图表 12：：基础设施 REITs 和 类 REITs 比较 9 图表 13：产业园区类基础设施公募 REITs 底层资产情况 11 图表 14：仓储物流类基础设施公募 REITs 底层资产情况 12 图表 15：高速公路类基础设施公募 REITs 底层资产情况 12 图表 16：污染处理类基础设施公募 REITs 底层资产情况 13 - 2 - 固收专题分析报告 固收专题分析报告 一、首批基础设施公募 REITs 正式发行 1、首批基础设施公募 REITs 认购火爆 2020 年 4 月，发改委和证监会联合出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募 REITs 正式起航。经过一年时间，2021 年 5 月 17 日，证监会核准 9 只基础设施证券投资基金 （公募 REITs）的注册批复，5 月 19 日-20 日，上交所、深交所披露了首批 9只公募 REITs 的询价公告，5 月 27 日，9 只基础设施公募 REITs 全部完成网下询价，5 月 31 日开始正式发售。 首批核准发行的 9 只基础设施公募 REITs 募集金额均在 10 亿以上，但具体规模大小不一，其中规模最大的 “平安广州交投广河高速公路 REIT”募集金额达到 91.14 亿元，规模最小的“中航首钢生物质 REIT” 募集金额也有 13.38 亿元。由于发行份额设置不同，最终认购价格确定在 2.3-13.38 元不等，共计募集金额 314.03 亿元。9 只公募 REITs 均为封闭式运作，由于基础设施公募 REITs 的发行期限主要取决于对应项目特许经营权或土地所有权的期限，封闭期介于 20-99 年之间，整体期限较长。 根据 2020 年证监会出台的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点相关工作的通知》，基础设施 REITs 试点项目应聚焦重点区域、 重点行业和优质项目。本次首次发行的 9 只公募 REITs 底层资产种类丰富，其 中华安张江光大园 REIT、东吴苏州工业园区产业园 REIT 和博时招商蛇口产业 园 REIT 的标的资产是产业园区，属于国家战略性高科技产业园区；浙商证券 沪杭甬高速 REIT 和平安广州交投广河高速公路 REIT 的标的资产是高速公路，中金普洛斯仓储物流 REIT 和红土创新盐田港仓储物流 REIT 的标的资产是仓 储物流，富国首创水务 REIT 和中航首钢生物质 REIT 的标的资产是污染治理 类，后三者均属于补短板行业。区域上 9 只公募 REITs 主要分布在长三角、珠 三角和京津冀等重点区域。 图表 1：9 只基础设施公募 REITs 基本信息 基金简称 交易所 认购价格 （元） 发行份额 （亿份） 募集金额 （亿元） 发行年限 资产类型 资产区域 华安张江光大园 REIT 上交所 2.99 5 14.95 20 产业园区 上海市 浙商证券沪杭甬高速 REIT 8.72 5 43.6 20 高速公路 杭州市 富国首创水务 REIT 3.7 5 18.5 - 污染治理 深圳市，合肥市 东吴苏州工业园区产业园 REIT 3.88 9 34.92 40 产业园区 苏州市 中金普洛斯仓储物流 R