房产评估师考试《房地产估价案例与分析》考点精讲-第五章房地产估价案例与分析扩充知识.pdfVIP

第五章 《房地产估价案例与分析》扩充知识 【知识体系】 第一部分 《房地产估价理论与方法》知识点归纳和总结 第二部分 2015年《房地产估价规范》 第三部分 《房地产估价规范》条文说明 第四部分 《房地产估价基本术语标准》 第五部分 《房地产估价报告定量评审标准》试行 第六部分 《房地产基本制度与政策》知识点归纳和总结 第七部分 房地产估价报告的常见错误总结 《房地产估价案例与分析》想要这科学得好，顺利通过考试，学员首要的任务就是要学懂《房地产估 价理论与方法》这一科。 整个房地产估价师考试，四科五本书复习顺序，应该是学完《房地产基本制度与政策》、《房地产开 发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》开始我们课程的学习，前面这三科都是为本科打基础，我们 这科是对他们的综合应用。尤其《房地产估价理论与方法》如果掌握理解的深，我们这科的很多问题都会 迎刃而解。 我在学习本科时，经常是三本书同时翻看。 第一部分 《房地产估价理论与方法》知识点归纳和总结 （一）房地产估价概论中可能的考点 1.单选题会考：1）价值分配。①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价款（如 通常所说的房价），把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金（如通常所说的房租），把评估出的 包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行；②把采用成本法测算出的一个 住宅小区的平均房价，在各楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配；③把采用成本法测算出的一个 开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配；④把一宗土地的价格或 价值在其上建筑物的各单位（套）之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。 往期考点回顾：把房地产的总体价值在其不同部分之间进行分配；把一整块土地的价值在不同用途房 地产的分配；商业房地产不同楼层价值在兄妹之间的分配；房地产合并不同地块价值的共享；楼顶广告利 润在业主间的分配。 2）房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行更新改造、改变用途、增加容积率、将相邻房地产 合并等带来的房地产价值提升评估。 3）房地产价值减损评估业务。例如因环境污染、工程施工、修改城乡规划、工程质量缺陷、房地产 分割等造成的房地产价值减损评估。 近几年常考损害价值评估，如规划变了对房地产开发商的补偿；屋面漏水对业主的补偿；房屋出现局 部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题的赔偿。 4）相关经济损失评估业务。例如因征收、征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成 的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。这个在单选题中常考。 5）房地产咨询业务。 2.问答题或单选题考点：鉴证性估价与咨询性估价的区别？ 鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用， 起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法 院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。 咨询性估价（或称参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人 出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。 3.损害赔偿单选题的知识储备 【例 1-1】值得借鉴：某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙 2 体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m ，共60 套住房，有60户居民。经评估，该住宅 2 楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m ，平均每套住房的市场租金为 2000元/月，在受损状况下的市 2 场价格为 5200元/m ；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安 置 6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费每户每月2000 元；该住宅楼即使修复后，也会因曾 受损使人们心理减价 3%。 请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的 各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造