20210621-中信证券-房地产行业重大事项点评：长租业务的历史拐点.pdfVIP

长租业务的历史拐点 房地产行业重大事项点评 ｜2021.6.21 中信证券研究部 核心观点 大浪淘沙，一度繁花似锦的长租公寓运营行业，由于盈利能力欠佳，社会争议 频发，已经坐了几年的“冷板凳”。但我们认为，时间证明了集中式公寓尽管 起步艰难，却显然模式更优。我们相信，长租市场不仅迎来了政策拐点，也迎 来了头部企业的运营能力拐点。 ▍国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房，缓解新市民，青年人等群体住房 困难。政策涉及金融、税收、土地供给方面的政策优惠，其中税收方面的优惠政 陈聪 首席基地产业分析 策较为明确。 师 ▍税收政策“实质破冰”，租赁企业盈利困难问题或得到有效缓解。尽管增值税 S1010510120047 是价外税，并不直接进入利润表，但由于长租企业挂牌房价往往是含税价（正如 酒店房价一样），减免增值税势必直接助推企业盈利能力。尽管包租模式下，企 业拿房的对手方常常不会足额按照租金 12%的缴纳房产税，甚至经常有免缴情 形，但在企业具备一定议价能力的情况下，房源方房产税的减免也客观上会提升 长租企业盈利能力。 ▍土地供给和金融政策值得期待。增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住 张全国 房供给，在人口净流入的大城市利用集体建设用地等建设保障性租赁住房，允许 房地产行业联席首 闲置存量商办工业用房改造租赁住房等，执行效果仍有待观察，但趋势上有利于 席分析师 增加长租企业的经营规模，也有利于企业盈利能力提升。另外，国常会要求鼓励 S1010517050001 市场力量参与，加强金融支持，我们相信 REITs 等政策性工具有望助力长租市 场发展。 ▍集中式公寓厚积薄发，渐显旺盛生命力。相比收房问题频发，服务难以标准化， 体验较差，争议较大的分散式公寓而言，集中式长租公寓虽则前期运营难度更大， 规模更小，却发展更为稳健。我们相信，政策需要鼓励的住房租赁企业，主要是 指集中式长租供应方，包括重资产的持有方，更包括包租改造模式的供应方。集 中式长租公寓领域，万科泊寓和龙湖冠寓分别以 14.24 万和9.0 万套的规模明显 李金哲 领先。且过去几年，万科和龙湖在运营方面积累了丰富的经验，提升空间效率， 房地产分析师 降低空置率的手段已经远超过往。 S1010520090001 ▍风险提示：长租行业盈利能力不佳的风险；各类政策不能有效落地的风险。 ▍迎接长租业务的拐点，看好空间服务的价值。大浪淘沙，一度繁花似锦的长租 公寓运营行业，由于盈利能力欠佳，社会争议频发，已经坐了几年的“冷板凳”。 但我们认为，时间证明了集中式公寓尽管起步艰难，却显然模式更优。我们相信， 长租市场不仅迎来了政策拐点，也迎来了头部企业的运营能力拐点。长租行业更 是整个空间服务行业的入口之一，集中式公寓运营的规模效应甚至强于物业管理 联系人：李宗儒 行业。我们推荐集中式长租领域的领军者：万科企业