房地产资产证券化系列购房尾款ABS.docxVIP

房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS 细心整理 2017-03-23 本文为西政资本原创，转载请注明出处 导读????2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备 案制管理方法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速进展的轨道。房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理方案”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。 目?录 一、购房尾款ABS概述 ????1.定义 ????2.发行购房尾款ABS的意义 ????3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程 ????4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作 ????1.基础资产的入池标准及赎回 ????2.循环购买解决现金流的期限错配 ????3.现金流的隔离处置 ????4.现金流归集、安排与监管 ????5.交易结构可引入的增信方式 三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述 定义 ????????购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，依据上述购房合同的商定，购房人支付 部分首付款及剩余部分的购房款。依据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银 细心整理 细心整理 行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。 购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可猜测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。 发行购房尾款ABS的意义 减轻回款压力 房地产行业属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，房地产企业往往面临较大的资金压力，只有在楼盘开盘销售后，开发资金才能逐步回笼。由于商品房买卖标的额大，一般购房者无法一次性支付大额的购房款，需要借助银行按揭或分期付款的方式购房。在房地产企业与购房人正式签署完购房合同后，后续的购房尾款需要等待银行贷款审批及购房人的分期支付。银行或住房公积金中心依据购房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核,贷款审批流程或许需要3个月到6个月左右的时间。因此楼盘在开盘销售后，即使销售的业绩良好，房地产企业想要拿到全部的购房资金却实实在在需要等待3个月甚至更长的时间。同时，进行新一轮的开发建设又有大量的资金需求，需要迫切解决资金回笼问题。 通过发行购房尾款ABS产品，由SPV将发行资产支持证券得到的认购资金一次性购买购房尾款基础 资产，房地产企业得到一次性出售基础资产的对价，获得原本需要长时间回笼的资金，大大减轻了回款压力，有力保证了后续的开发建设。 获得更高的信用评级，降低融资成本 房地产企业的融资途径一般有银行贷款、发行企业债券、中票、公司债券等债务融资工具。通过上述方式进行债务融资时，均需要对融资主体进行信用评级，发债的实质信用基础为房地产企业主体信用。发行资产证券化产品，不需要依靠于房地产企业本身的信用等级，其信用基础可依据基础资产真实出售的状况及风险隔离程度的不同，而实行单独对资产进行信用评级打算资产证券化产品信用等级，或实行资产信用加主体信用的方式增加资产证券化产品的信用等级。 公司债融资和资产证券化融资的区分 公司债券 资产证券化 发行主体 全部公司制法人 不限，符合国家政策的融资主体均可，包括国民全部制企业、事业单位及其他融资主体 融资主体 发行人 原始权益人 信用基础 公司信用 资产信用/资产信用、主体信用 法律关系 债权债务 基础资产真实出售、风险（破产）隔离 产品类型 单层设计 结构化设计：内、外增信措施 信息披露 披露发行人财务信息 一般原始权益人，不披露财务信息；特殊 原始权益人，披露财务信息 除上述基础区分外，上海证券交易所关于《试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》最新规定房地产企业发行债券主要实行基础范围和综合遴选两项指标，首先用基础指标对全部房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别。无主体评级的房地产企业将来发债将受到影响，在有主体评级的企业中，分类监管考核实施“基础+综合”指标两个门槛。短时间内，基础条件较差 的企业将更加难以发债，而目前未有明确限制