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? ? ? ? ? 第二套房房贷新政政策效应分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2007年9月27日，中国人民银行、银监会联合发布通知，对已贷款购房、又申请购买第二套或以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平随贷款购房套数的增加而提高。 第二套房贷款新政是在美国次级债危机不断扩大，中国房地产价格加速猛涨，房地产投资、投机之风日益盛行的背景下出台的，其主旨是为了遏制房地产领域投资与投机行为，提高银行房地产信贷的安全性。由于建立在严格信用等级审核体系上的美国银行房地产贷款，也遭遇次级房贷危机，对于近年为抢占房贷市场而极大放宽贷款信用审查的中国银行业来讲，其风险性也引起了极大重视，未雨绸缪，提高房贷的安全性应当是明智的举措。 近年来，中国房地产贷款增长迅速，不仅挤占了大量银行新增贷款，导致金融资金过度向一个行业集中。更值得关注的是，银行风险同房价上涨成正比例增加，若不提前采取措施，一旦房价下跌，银行金融资本大幅缩水，必将引发严重的地产金融危机，后果不堪设想。更重要的是，提高房贷首付和利率，一定程度上可以减轻房地产领域的投资和投机行为，抑制房地产市场的过度需求，使房价回归到理性轨道上来。因为房价和地价的暴涨，以及随之带来的股市房地产公司股价的大幅攀升，孕育着相当大的风险，会从多方面威胁到金融体系的安全，因而，在宏观调控其他措施难以有实质性效果的情况下，提高房贷首付以及贷款利率也就成为调控部门降低银行风险的必然选择。 但是，央行和银监会这项第二套房贷款新政自其出台之日起，就饱受争议。特别是关于第二套房界定问题、百姓购买住房可能受到影响问题以及是否可以有效抑制投资和投机等问题都备受关注。有人认为，由于情况比较复杂，第二套房界定起来比较困难。而年轻人以自己的名义为父母购买住房，实际是自住房，但作为第二套房，首付增加贷款利率提高，这部分需求受到了限制，同时，百姓改善性购房也受到了影响。而真正的富人买房大多不需要贷款，所以，他们的过度需求基本不受影响，所以投资和投机房产行为很难真正被遏制。 在众多争议进行中，2007年12月11日，中国人民银行、银监会又联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称为《补充通知》），指出“第二套房贷款以家庭为单位”，并就严格住房消费贷款管理有关问题作出了明确规定。《补充通知》的出台，为第二套房房贷新政的具体实施提供了有效的保证。 事实上，第二套房房贷新政的实施对市场着实产生了不小的冲击，其效果是非常明显的。自2007年10以来，全国各地房地产市场成交量出现大幅萎缩。特别是许多大中城市如北京、上海、广州、深圳、重庆等新建房屋以及二手房销售量都出现较大幅度的下降，一些城市还引发了“退房潮”。尽管各地的房价还在不断上涨，但是这些城市的房地产市场“有价无市”的状况甚为明显，市场出现量减价升的“空涨”现象。 可以看出，第二套房房贷新政对购房者成本的提高是明显的。第二套房房贷新政规定，已用贷款购房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。而此前，商业银行对住房按揭贷款普遍给予15%的利率优惠。现在买第二套房，不仅首付要提高到40%以上，贷款利率也要比第一套房高出至少25%。 比如12月21日，5年期贷款利率为7.74%，优惠利率为6.579%，第二套房利率为8.514%；5年期以上贷款利率为7.83%，优惠利率为6.66%，第二套房利率为8.61%。假如某人购买价值100万元的房产，首付四成40万元，按揭贷款60万元。分别按照5年期和30年期计算，第一套房与第二套房有较大的成本差别。第一套房，借5年期贷款，等额本息方式还款，那么月还款11761.90元，总还款额共计705714.23元；如果是第二套房，那么月还款将上升到12313.97元，总还款额共计738838.06元。因此，第二套房每月多支付52.07元，总共多支付33123.83元。和100万元房价相比，总共还款1677721.10万元。以30年期贷款计算，第一套房月还款3855.76元，总共还款1388074.10元；第二套房月还款4660.34元，总共还款1677721.10元。第二套房每月将多支付804.58元，总成本多了289647元，相当于多承担了20.87%的成本。 所以，第二套房房贷新政出台后，购买第二套以及以上房产的购房成本有了较大提高，对于总价较高的低密度住宅以及大户型住宅来说，投资与投机者需付出更多的购房成本，投机炒房的利润空间被大大缩小，一些投资和投机炒房者将不得不谨慎从事，因为投资这类住房投入的资金大幅度增加，投资风险进一步