某国发花园营销策划报告书.docxVIP

龙港国发花圃营销筹谋陈诉 市场观察部门 项目（产物）部门 营销部门 四、推广部门 市场观察目的 一个完整的房地产项目的运作，不但包罗起码的修建设计 还应该有理念为其赋予修建生命。岂论修建设计照旧理念设计 依托的是市场，是需求；只有掌握好市场偏向，才气实现开发 房地产项目的最终目的。 因此，对龙港国发花圃地块的营销运作，必须从市场观察 开始。 大市场情况的市场观察，就是通过对付龙港房地产市场的 供求干系、销售状况、消费倾向、营销情况的观察，阐发掌握 龙港房地产市场的动态，对其前景进行预测，寻找契机，力图 掌握龙港项目的营销理念及营销着眼点。 在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下，通过区域的环 境类比，竞争个案房型、面积、代价、物业特色等各要素的调 查阐发，为龙港国发花圃项目的具体实施提供参考依据。 市场观察内容 1、龙港镇表面 龙港镇位于温州之南，东海之滨，西接104国道和甬台温高速公路，南连经济发达的江南平原，具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势，全镇总面积80.7平方公里，总人口23.1万人，其中城区10平方公里，10多万人口，下辖9个办事处，107个村，23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。 2、龙港经济的生长 龙港建镇于1984年，龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初，在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍治理制度和生长多种经济身分“三大革新”，乐成地走出了一条不依赖国度投资、主要靠农民自身力量建立现代化城镇的新路子，被誉为“中国农民自费造城的样板”和“中国第一座农民城”。之后，龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国度星火筹划密集区、浙江省社会综合生长试验区、温州市城乡一体化试验区。2002年被国度建立部授名为“中国印刷城”，如今的龙港，经济保持快速生长，城镇面貌日新月异，投资情况不停优化，社会事业不停生长，先后被评为温州市文明镇、浙江省教诲强镇、浙江省村镇建立示范镇、全国投资情况百强镇、全国小城镇建立示范镇。到2001年全镇海内生产总值38.8亿元，人均收入6066元。 从下列数据比拟中可以看到龙港经济在近几年以来稳定快速的生长。 全镇海内生产总值 单元：亿元 年份 1995年 2000年 2001年 2002年 人均海内生产总值 17.5 35.9 38.8 42 三、龙港房地产市场表面 自99年以来，龙港城镇筹划建立如日中天，江滨外滩（东方大厦、阳光广场），龙港大道（银苑大厦、龙港大厦、银海大厦、红旗大厦等）销售率都靠近90%以上，出现第一波房产热市。但是龙港房地产市场的主要会合在高层开发，由于土地供应、政府筹划、利益驱动等原因，高层住宅出现供大于求的现象，甚至停滞销售。而在多层住宅开发，尤其是具有一定范围、一定居家品质的多层住宅供应量少少。2003年初，龙港房地产市场逐渐回暖，消费者对高品质多层住宅大大看好，需求量逐渐增大。特别是螯江——龙港二桥的筹划，世纪大道，高速公路的接线，为龙港房地产市场的生长注入了新的活力，房产升值不容质疑。并且随“中国第一座农民城“的美誉不停流传，自身印刷、包装、礼品区域范围效益的形成，龙港已构筑成对外辐射和吸引投资人士存眷的良好气氛，尤其对金乡、钱库人影响非常之大。购房者则以龙港、金乡、钱库人为主，鳌江、外地人为辅。 四、龙港多层住宅小区现状 自99年以来，龙港楼市的多层住宅建立，特别是上档次的多层住宅小区市场险些是一片空白，更不消说在筹划设计，情况配套上下工夫了。2003年初，随着房地产市场的逐渐回暖，消费者对多层住宅小区需求量的加大，各家开发商对多层住宅市场的看好，多层住宅小区筹划建立逐渐出台（如金鑫花苑，锦绣名园等）。 五、龙港房地产市场漫衍情况 代价：元/M2 物业名称 生长商 项目表面 工程进度 代价 销售率 东方大厦 一幢高层 已交付 均价2600 三级市场 100% 望江大厦 二幢高层 已竣工 均价1900 单元分房 100% 银苑大厦 温州东部经济生长公司 一幢31层大厦 已交付 2480-2680 100% 龙港大厦 一幢高层 已交付 100% 银海大厦 一幢高层 已交付 2480 100% 金融大厦 温州金城公司 一幢21层大厦 主体工程建至七层 内部预定70% 红旗大厦 一幢高层 已竣工 2500 100% 财税大厦 市万科房地产开发有限公司 二幢高层 未动工 内部预订70% 广电大厦 龙港广电局 一幢高层 已竣工 2000（2001年） 100% 长运大厦 一