某地产中原济南某地产兴业花园项目营销策划报告175页.docxVIP

中原-保利济南营销筹谋陈诉(终稿打印版)2008 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第1章 市场研究阐发 4 1.1 项目配景阐发 4 项目片区空间标准 4 项目的交通优势 5 周边财产片区的引导作用 6 1.2 住宅市场阐发 7 住宅市场总体供给 7 区域分别依据及界线 9 住宅区域成熟度阐发 10 在售项目供给量 11 住宅产物特征 13 住宅代价走势 16 整体市场总结 17 1.3 区域住宅市场阐发 19 项目周边板块 19 高新区板块 24 区域住宅市场研究结论 36 1.4 竞争楼盘阐发 41 总体表面 41 竞争楼盘个案阐发 45 竞争敌手阐发 80 研究结论 83 第2章 项目阐发及定位 89 2.1 项目SWOT阐发 89 SWOT矩阵 89 SWOT阐发结论 96 2.2 市场定位 96 定位诠释： 96 目标客群定位 97 项目代价定位 103 项目形象定位 107 第3章 营销推广计谋 116 3.1 推广阶段分别 116 营销推广目标 117 营销推广战略 118 营销计谋组合 119 营销推广阶段分别 119 3.2 阶段性推广计谋 120 预热期（08/1/—08/3，约2个月） 120 认筹期（2008/3/—2008/4，约1.5~2个月） 121 开盘期（2008/5中旬到下旬，约0.5个月） 122 强销期（2008/5——2008/8，约3个月） 123 保温期（2008/8—2008/12，4个月） 124 连续期（2008/12—2009/3，3个月） 125 尾盘期（2009/3-2009/5） 126 3.3 媒体计谋 126 媒体选择计谋 126 大众媒体 126 分众媒体 129 阶段性媒体组合计谋 129 推广用度 130 3.4 开盘前团购计谋 133 团购目的 133 团购东西 133 组织方法 134 团购计谋 134 操纵流程 134 优惠政策 136 第4章 产物发起 136 4.1 筹划设计发起 136 整体筹划结构思路 137 设计要点发起 137 外部空间细节设计发起 138 4.2 修建气势派头发起 144 修建气势派头对住宅的重大意义 145 外立面色彩及材质发起 146 修建外立面细部发起 146 4.3 户型设计发起 147 设计原则 147 户型定位 148 户型设计特色发起 149 4.4 修建景观发起 159 本案园林景观的设计原则发起 160 4.4.2 本案园林景观的设计手法发起 162 高层院落·半遮挡式庭院 167 4.5 配套设施发起 169 会所发起 169 商业发起 171 4.6 物业治理发起 172 物业治理办事内容发起 173 4.7 智能化系统 175 4.8 新质料的运用 176 管道布排技能 176 楼板的隔声技能 176 夜光导示装置 176 太阳能技能的运用 176 温屏节能玻璃 177 市场研究阐发 项目配景阐发 项目片区空间标准 受地理因素等客观因素的影响，在2005-2020年济南市都市总体筹划方案中主城区都市功效外溢，构建东西两城，都市功效生长轴为东西偏向；本项目位于这条主轴线的东部，主城区的一部分。 中心城区—项目片区沿线都市功效节点： 中心城区 中心城区 燕山新区 贤文片区 本项目 上述都市功效节点通过交通路网等相连接，一脉相承，凭据各片区的现状和都市筹划中的定位，燕山新区、贤文片区包袱着主城区都市功效的外溢，项目所受到的辐射和影响强烈。 项目的交通优势 项目南南为经十东路，距离中心城区约为11公里，东侧紧邻东绕城高速，交通极为便利。 新一轮都市筹划中的火车东站、快速公交系统、轻轨路线等交通网络对项目有较强的引导作用；筹划中的周边各个财产片区距离项目的直线距离都不是很远，通过几条交通干道根本上都能连接起来，便捷的交通可以吸引周边片区大量的消费者。 周边财产片区的引导作用 高新技能开发区： 定位：财产为主 现有十几个财产园区，近万家高新技能企业，从业人口达十万人；目前此区域的居住