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PAGE PAGE 1 房地产公司的财务风险控制和研究 张丽丽 关键词 财务风险；房地产公司；风险管理与掌握 一、引言 21世纪以来，房地产行业不断兴起和壮大。特殊是近十年以来，大城市的房价节节攀升，房地产行业更是达到了如日中天的地步，其巨大的经济收益，已成为我国国民经济发展的中流砥柱，大大推动了经济的发展。但是，凡事有利弊，房地产行业的巨大利润背后隐蔽着巨大的经济泡沫。在实际经营活动中，我国房地产企业往往存在负债筹资比例偏高的现象，引发公司较大的财务风险，故财务风险是房地产企业的重要研究内容。最终，为了解决房地产企业在发展过程中存在的一些问题，本文提出一些针对性的措施和建议，这些措施和建议是关于房地产企业如何管理和掌握其财务风险的。 二、财务风险管理相关理论 （一）财务风险及其掌握理论基础 风险是指一项财务活动可能会产生几种截然不同的结果，而财务风险则主要指的是在企业财务活动中，因各种因素而造成的财务上的不确定事件，这些事件可能会使企业蒙受损失。财务风险是财务管理的核心，也是企业经营必需解决的难题。因此财务管理理论中，风险是极为重要的。随着市场经济形势的不断变化，企业规模不断扩大，财务活动丰富多样，使得风险管理工作越来越困难，因此寻求有效的解决财务风险的方法是房地产企业的当务之急。 （二）财务风险掌握的主要原则 由于财务风险存在以下基本特征：客观存在性、不确定性、威逼性、关联性。因此财务风险的管理也遵循肯定的原则，如下： （1）逐步管理原则 逐步管理原则指的是在企业统一领导的大前提下，企业管理与掌握财务风险要遵循划分管理，分部门掌握的方式，这种方式是现代企业管理实行的主要方式。 （2）最佳平衡原则 该原则指的是在风险和收益之间查找一个平衡点，它要求企业熟悉到风险和收益在实际生活中是经常一起出现的，只有收益没有损失的状况是几乎不存在的。企业进行的每一项财务活动，必需全面分析收益与风险的概率并寻求最大化平衡点，来打算实行何种能够增加收益的方案方案。 （3）接纳原则 任何一家企业都经受着财务风险，在这种客观环境下，企业能做的就是客观看待自己存在的问题，了解到自己能够接受多大程度的风险，使得企业正常运营。 （4）有效规避风险原则 由于风险的出现有肯定的规律，因此企业应当深入分析和把握企业风险存在的规律，并在此基础上出台应对措施，促进企业尽最大可能避免财务风险的不良影响。 三、房地产公司财务风险分析 （一）房地产行业财务风险的现状分析 1.房地产行业特点分析 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产行业它是指从土地开发、建筑住房、物业管理甚至到住房内的各种装修、装饰等一系列服务为一体的综合性产业，它的主要对象是土地和住房。房地产行业需要巨大的投入资金，行业特征明显，主要有周期明显、流淌性差、地域性明显、涉及面广、与银行紧密关联及与政策密不可分等主要特点。 （二）房地产行业财务风险及成因分析 1.外部环境的不稳定性 外部环境包括我国的宏观市场经济，房地产行业位于市场经济大背景下，深受市场经济状况的影响。依据相关研究表明，房地产的发展趋势总是与我国市场经济的发展趋势有着全都的方向，甚至会出现同萧条同复苏的状况。正是由于该行业的特别性，对资金及投资的要求巨大，其开发资金的主要来源为银行，故其与金融行业紧密相联，主要表現在与银行的亲密关系上。而近几年来，金融行业的不稳定性也为房地产行业带来了不可避免的财务风险。 2.政府宏观调控政策的影响 与其他行业不同，房地产行业深受各种中央政府的宏观经济政策的影响，属于政策导向型产业。房地产行业的关联广泛性，使得国家需要通过各项法律政策对其进行调控。调控方向的不同会产生不同的结果，比如：首先，政府对于土地资源的征收和开发的政策，会影响房地产商的选择和决策意愿。其次，政府颁布的金融政策可能会造成住房价格的上升，使房地产商面临巨大压力。最终，政府出具的一系列财政税收政策，可能会加大房地产商的投资成本，从而影响住房价格。. 3.筹资成本增加，投资力量受限 通常来讲，假如企业遭受通货膨胀，那么投资成本必定增大，主要体现在原材料及员工薪酬上。开发商的资金规模也会出现某种程度的减缩，企业的资金运转可能存在问题，经营可能遭受困难。房地产行业资金量要求大，故只能寻求外部负债筹资，那么企业的资本成本就会过高，实际收益水平低。与此同时，近几年央行不断加息一方面增加了房地产企业的借贷成本，另一方面急剧提升了老百姓按揭贷款买房的成本，加剧了房地产破产的危急。 （三）房地产行业财务风险的应对措施 1.增加风险观念，加强对政策环境