房地产企业的土地增值税筹划.docxVIP

PAGE PAGE 1 房地产企业的土地增值税筹划  土地增值税作为房地产企业的三大税种之一，开展土地增值税纳税筹划对降低房地产企业税负具有重大意义。本文分析了房地产企业进行土地增值税筹划的必要性，对如何有效开展土地增值税筹划提出了几点思路，以期降低房地产企业税负，促进房地产企业持续、健康发展。  关键词：房地产企业；土地增值税；筹划  房地产开发项目建设周期长、资金投入大、业务程序多，加上房地产企业税收政策变化快等缘由使得房地产企业税收筹划的难度较大。因此房地产企业应明确自身业务税务涉及范围，了解纳税筹划的空间，准时做好财务规划，促进企业健康发展。  一、土地增值税筹划的必要性  目前房地产土地企业普遍存在税收筹划趋于片面、财务管理人员对税收政策理解不到位、税收筹划的风险意识不足等问题，因此选择合理有效的土地增值税税收筹划方案，对于增加房地产企业的竞争力、提高项目利润水平具有重要意义。  （一）降低房地产企业税负，提高房产企业竞争力  土地增值税作为房地产企业的三大税种之一，其税额占房地产公司税额比重较高，且土地增值税具有核算复杂、税负高、清算周期长、税率跨度大等特点。从相关统计数据来看，土地增值税税额呈逐年增长的趋势，且增长幅度较大。此外，在国家宏观调控下房地产企业的利润空间渐渐缩小，税收成本的增加大大挤占了房地产企业盈利空间，从提高房地产企业竞争力的角度，土地增值税的纳税筹划尤为必要。  （二）提高房地产企业财务管理水平，降低涉税风险  土地增值税纳税筹划是在法律允许的范围内，合理适度的降低土地增值税的税收成本，从而实现利润最大化、纳税成本最小化等目标。财务管理过程中，应严格的根据国家的各项政策进行，合理的利用企业自身的利润空间，将成本和利润进行合理的调整，防止出现偷税和漏税的行为，增加企业财务管理水平。同时，目前为了抑制投资过热、地价过高、房价上涨过快等问题，国家间续出台了各项宏观调控政策，税收征管部门的监管力度和清算力度也逐步提高，房地产外部环境因素的不确定性日益增加，这些都需要加强土地增值税纳税筹划。  （三）营改增后土地增值税筹划尤为必要  营改增前，营业税作为营业税金及附加，可以列入土地增值税扣除项目中的“与转让房地产有关的税金”；营改增后，财税[2016]43号文规定，增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，从而削减了土地增值税可抵扣的项目。此外，“营改增”后，增值税由国税征收，土地增值税、企业所得税仍由地方税务部门征收，且土地增值税和增值税均要求按肯定比例预征，无疑加重了房地产企业税收管理的难度和税收负担，因此房地产企业应重视土地增值税纳税筹划。  二、房地产企业做好土地增值税纳税筹划的思路  （一）加大纳税筹划专业人才的培育和选拔力度，加强涉税风险监控  土地增值税的筹划是一项专业性较强的工作，筹划人员需要具备财务、税务、金融、投资、房地产开发与管理等学问，因此筹划人才的培育与选拔特别必要。房地产企业一方面可建立纳税筹划专业人才的培育机制，建立完善的培训体系以提高筹划人员的筹划水平和筹划技术；另一方面有条件的房地产企业可以组建一支专业的团队将企业涉税风险管理和实际经营状况详细地结合起来分析研究，重点识别与评估特定的筹划风险，对整个筹划过程中可能隐含的潜在风险实行实时监控，不断提高纳税筹划水平。  （二）研究好和利用好税收法规和优待政策  筹划人员在日常工作中应做好信息收集，亲密关注最新税收政策动态，通过对税收政策的变化调整进行分析、研判，能够依据新的政策准时进行税收筹划方案的调整。目前实务界较多采纳“一般标准住宅增值率低于20%免征土地增值税”的税收优待进行纳税筹划，使用该筹划方式房地产企业一般住宅增值率的掌握是关键，应在提高房价放弃税收优待带来的收益与增加的土地增值税税负进行综合权衡，计算出销售收入的降低额和免缴的土地增值税之间的平衡点，同时也应留意一般住宅应与其他房地产项目分开核算，否则不能享受税收优待。  （三）做好房地产开发阶段的纳税筹划  土地增值税是四级超率累进税率，增值率打算了税率的凹凸。因此房地产企业在开发项目前，应依据开发历史阅历和行业平均税合理预估收入、利润水平，为纳税筹划打好基础。例如房地产企业在开发项目前可对开发方式是自建房、合作建房、代建房进行权衡。对于有明确销售对象的房产可以采纳代建房的方式，房地产企业作为工程承包人，代表有建房需要的客户实行房地产开发，不需缴纳土地增值税。