中原某汽车君源酒店式公寓整合营销报告.pptx

长安君源酒店式公寓整合营销报告;;;;2007年政策回顾;政策回顾;2007年政策回顾;2007年政策回顾;政策初见端倪;政策初见端倪;时间;相关分析;政策扑朔迷离;政策扑朔迷离;时间;除了地方“京十一条”，并没有全国性的政策出台。 国家持续推进“国十一条”的落实，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检查各地方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备。 影响体现在存款准备金的调整。;政策重磅出击;政策重磅出击;??间; 措词严厉，态度明确 央企退市，凸显决心 严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。 严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20% 行业规范严格化，加强专项检查力度 政策向二三线城市扩展;政策连下冰雹;政策连下冰雹;时间;时间;差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策 停发第三套房贷款 遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数 物业税渐行渐近 问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房 银监会对房地产收紧;新政解读;新政解读之一——成交量变化;新政解读之二——价格变化;新政解读之三——客户变化;新政解读之四——后市预期;目录;观点1：;观点2;观点3;观点4;;洞察原理;利用3C法来为我们的战略指出一条明路;市场竞争;长安镇简介;长安镇经济实力;长安镇工业;长安镇居民生活水平;长安镇房地产投资;长安镇土地供应;长安的商品房土地供应一向严格和紧张； 近三年，长安镇土地供应面积占全市供应较少比例，06年4%，07年直线下降至0.65%，08年有所增加约占1.27%； 土地供应面积的减少直接影响了房地产价格的走势，从07年开始，长安房地产市场价格进入到了快速上升阶段。;沃多夫 均价：15000元/平米;09年长安镇普通住宅成交均价平稳，均价在7000元/平米，在东莞属于高位;长安2009年消化货量总建筑面积为251941平方米；2010年第一季度消化货量总建筑面积24717平方米，同比下降57%；;长安在售楼盘未来供应情况;长安2010年供应情况;长安镇主要项目个盘分析;沃多夫;沃多夫户型配比;沃多夫销售情况;沃多夫户型点评;信义一号;户型面积;信义一号户型点评;长安花园;长安花园户型分析;金沙花园;金沙花园剩余货量户型配比;3.7米客厅开间稍显狭窄 入户花园不如生活阳台的实用性强 三房空间布局不合理，2.5米开间使空间较局促 狭长走廊浪费空间比较严重 大露台、大入户花园能够增加户型亮点，但需要计算一半面积使得空间利用方面不够实用 北向单位采光受很大影响;新彼岸（鹏程晴园）;新彼岸户型配比;新彼岸户型点评;;项目属性;长安镇房地产市场三大板块特征;B 项目属性/区位交通;C 项目属性/周边配套;D 项目属性/项目四至;E 项目属性/项目素质;F 项目基本属性/项目产品梳理;;客户研究;〓“永远不变的是变化！” 2009年的市场一直在变化，客户的属性也在不断改变； 〓 针对最新的形势，挑选同价位、同档次的物业，有针对性寻找目标客户进行针对性的调研； 〓 从深圳和东莞两个角度来研究客户的属性差异。;深圳人在东莞置业别墅，松山湖、凤岗、塘厦、长安为四大最热门区域，选择凤岗、塘厦和长安的理由是最靠近深圳，而选择东莞城区和松山湖的理由是认为未来的规划好，可升值空间大。 东莞的调查显示，本地人多选择在本地范围内置业，虎门、厚街的客户除了本地外，也愿意购买长安的楼房，原因是认为长安规划利好，交通便利；;客户年龄主要分布在30-45岁之间，年收入高，购买力强劲;客户高学历占有很高的比例，大专及本科学历占到了60%的比例，其次是高中及以下学历占25.4%，。;;客户群体细分;港台、外籍人士 (度假、阶段性自住);;;建议：如何合理运用各种客户群体？;客户导入策略;;深圳客户;客户导入策略;调整推售策略;调整产品结构;建议：推售策略调整;借鉴;;借鉴2;产品核心力塑造;;产品打造 —— 产品分类 ;;;; ; ：玻璃花园屋顶的大堂;;;形象;;;;;;;保障整体价格水平，增强优惠促销力度;建议：建议开发商加快资金回笼速度，等待时机，拿地开发;建议：增加购房者信心;建议：保障整体价格水平，增强优惠促销力度;建议：调整付款方式;建议：改变营销口径;建议：充分挖掘一线人员主观能动性;建议：加大宣传推广;区域驱动;;;;;;;;谢 谢;9、