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物业平安管理学问手册 第一章　物业平安管理概述第一节　物业平安管理的概念　　一、物业平安管理的含义　　1.平安　　平安，指没有危急，不受威逼，不出事故。物业平安一般包含3层含义：　　其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共 场所秩序保持良好的状态。　　其二，物业平安不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致 这种侵害的发生，即物业的平安状态应当是一种既没有危急，也没有可能发生危急的状态。 　　其三，物业平安是物业区域内各方面平安因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方 面 房地产E网 / 物业经理人 / 的平安。　　影响物业平安的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：①人为侵害因素， 如失火、偷窃、打架等；②自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。平安管理人员应了解这些影响平安的因素，并随时留意处理。　　2.平安管理　　物业平安管理是指物业管理公司实行各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的平安，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业平安管理包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾难性、损害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故 进行妥当处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不行。　　物业平安管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的 一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社会自我防范)具有补充 的性质，具有补充国家平安警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。　　物业平安管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个平安舒适的工作、生活环境 ，以提高生活质量和工作效率。　　二、物业平安管理的内容　　物业平安管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。　　1.治安管理　　①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携 带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；　　②对于物业区域内阻碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物， 搭建各类违章建筑、流淌摊贩扰民等。　　2.消防管理　　其内容主要是预防和把握火灾的发生，如防火平安宣扬，准时扑灭火灾，消防器材的保 养和修理等。　　3.车辆交通管理　　主要是搞好车辆停放和交通平安管理，保证车辆和行人的平安。　　美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、平安需要、友爱和归属的需要、敬重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。 这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。依据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本 满足后，人类就会首先产生平安(四周生活环境的稳定性、平安性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速进展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安 全问题越来越引起人们的重视。因此，物业平安管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延长。　　三、物业平安管理的机构设置与职责　　物业管理企业对物业的平安管理，可以托付专业公司经营或自行组织特地的队伍实施管 理业务。但不论由谁来完成，都必需在物业建设方案设计之初，就考虑物业平安方面的特地要求。平安专家必需与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避开在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，平安要求的纳入是格外重要的。物业管理公司应制定具体的平安管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执 章必严，违章必究。 平安管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越简单。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的平安管理 。保安部的构成如下图。　　保安部的主要职责是：　　①贯彻执行国家公安部门关于平安保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内 的各项保安工作制度，对物业辖区平安工作全面负责；　　②组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员支配的意见，制定岗位职 责和任务要求，主持平安工作例会；　　③生疏物业区域常住人员，准时把握变动状况，了解本地区治安形势，有预见地提出对 物业辖区保安工作的意见和措施；　　④乐观开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾难)的宣扬训练工作，实行切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥当处理的力量；　　⑤抓好对部门干部和职工的平安训练、培训工作，提出并落实训练培训方案。其次节　物业平安管理的指导