深圳物业管理企业面临的危机与对策.DOCVIP

深圳物业管理企业面临的危机与对策 深圳中航物业管理有限公司 王兵 2001年7月，国家建设部正式颁布了全国首批物业管理一级资质企业，40家一级企业中，18家来自深圳兵团，占45%的强势比例。这个事实从一个侧面反映了深圳物业管理的明显优势，也是对深圳物业管理人的充分认可。的确，近十年来，深圳物业管理人一腔热血，挥洒汗水，辛勤耕耘，开拓出中国物业管理行业一片锦绣绿洲，为全国物业管理行业进展做出了重要贡献。 面对崭新的二十一世纪，面临中国入世以及国家政治经济体制改革 房地产E网 / 物业经理人 / 进程的加快，深圳物业管理企业群体将面临新的更大的挑战。我们以深圳物业管理企业中第一方阵（深圳40家物业管理甲级企业、包括其中18家全国一级资质企业）为思考对象，做一简要分析：深圳物业管理第一方阵当前面临的首要问题是什么？我们将凭借何种优势立足市场？我们的对策又在哪里？ 一、 危机何在？ 无论身在其中，还是站在行业之外，不少人士抱有这样的观点：深圳物业管理第一方阵成果显赫、实力雄厚的另一个侧面是新世纪、新形势下企业面临的危机局势。首先分析一下当前企业存在的较为普遍的问题： 问题一：经理队伍疲乏、困惑。经过几年来一路搏击，创优达标，资质升级，质量认证，投标竞争，规模扩张，经理队伍几乎没有喘息的机会，深切地体会着物业管理行业的甜酸苦辣。他们对市场潜力全都看好，但对企业的将来普遍忧心忡忡，企业经理人队伍在深刻地反思过去的十年。 问题二：组织架构照旧落后。第一方阵企业中，目前70%左右仍实行直线职能制组织架构，实行事业部制或项目制的比例很少。而随着企业规模的扩大和多种项目的区域性限制，直线职能制已不能完全适应市场竞争的需求，不少企业决策层头痛于外地项目管严既死、管松失控等问题，在建立事业部制或项目制组织架构的尝试中尚未摸索出较好的模式，致使外接项目在方案、组织、把握等关键环节上把握不准，直接影响了管理目标的实现。 问题三：企业进展后劲不足。深圳第一方阵近三年来普遍将业务触角延长致内地城市，期望抓住机遇，实现企业竞争的规模化和集约化，有些企业误将规模扩张等同于规模化和集约化，造成企业严峻消化不良，优势兵力分散，又导致后院服务质量下滑，腹背承受压力，不少项目骑虎难下，甚至深陷泥潭，尴尬收场。更有少数企业跟风起哄，无序竞争，影响了行业健康进展。实际上，企业的规模化经营肯定是以效益和进展为前提的，应当依据企业自身的实际状况，有选择地、慎重地选择竞投项目。同时，还要将合作条件约束在企业可以承受的风险之内，避开中标时吵闹一场，进场操作难度太大从而影响合作效果。由于在进展过程中消灭了不少非质量效益型案例，加之其他一些因素影响，近三年来，第一方阵企业的综合竞争力提升并不抱负，个别企业进展后劲不足，员工士气下滑，竞争实力不升反降。 问题四：激励机制脆弱乏力。各企业在调整激励机制、调动团队乐观性方面尝试了不少方法，也取得了肯定的成效。但距离现代企业制度的条件和市场竞争的要求仍旧相差较远。企业内部，不负责任、短期行为、低效率和铺张等国企老毛病还远未根除，真正德才兼备的优秀人才在精神、物质嘉奖上经常还是犹抱琵琶半遮面。 问题五：产权变革举步维艰。近两年来，第一方阵不少企业经受产权变革的考验，更有不少企业已经或正在进行员工持股的尝试，而从产权变革总体上看，效果抱负的极少，企业经营班子在主动变革产权、机制问题上往往处于被动局面，体制突破难上加难。 上述五个方面的问题具有肯定的普遍性。实践证明，要想根本上解决上述问题，靠几年来一贯实行的“改善服务”、“加强管理” 和“强化培训”已经难以奏效。上述问题的核心内因已经明确的指向了体制、产权问题。可以猜测，当前深圳物业管理第一方阵企业，假如在体制、产权问题上没有突破性进展，则无法适应当今物业管理市场的快速进展。资金、技术、人才可以依靠后发优势跨越，而企业运行体制和产权问题则无法跨越，跨不过去。我们需要大声呼吁：深圳物业管理企业需要质的变化、体制突破和产权革命！无论被动运行还是主动操作，解决企业体制、产权问题已经到时候了，我们需要持续的动力和全体员工的觉醒！ 二、 主要对策 深圳物业管理企业面临的困难和危机是在前进道路上的必定经受。困惑之后是清楚道路，反思过后是坚毅前行。就当前的实际状况看，有以下四项主要对策： 对策一：在体制变革领域优先解决决策机制、激励机制和安排机制。产权问题是核心问题，但并不是说，产权问题解决了就可以大面积消化企业的难题。近年来，中国企业界实现了产权明晰、政企分开的企业很多，但在激烈的市场竞争中倒下去的也不少。建立完善的决策机制、激励机制和安排机制是当前物业管理企业过渡时期能够解决问题的重要对策。决策机制就是在更为规范、严酷的竞争环境中预防拍脑袋个人决策，明确企业的核心专长和目标客户，