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深圳一体化物业管理模式的再探讨 深圳市物业管理协会 李维章 众所周知，深圳物业管理20年进展的巨大成就之一即是为全国供应了一个独具特区特色的“社会化、企业化、专业化、一体化的物业管理模式”。但是随着国家经济建设和法制建设的不断进展，依法治市、依法行政、依法管理的和服务的观念日益深化民心，分工越来越细的现代社会对每一个行业、每一个企业、每一个部门，甚至是每一个员工都提出了明确各自身份和角色，各司其职，各尽其责的要求。在这样的进展形势下，深圳物业管理行业的进展消灭了很多新的问题，其中如何认 房地产E网 / 物业经理人 / 识和改进“一体化物业管理模式”的问题显得尤为突出。 一、一体化物业管理模式下行业的生存状态 1、成就辉煌，包袱沉重 物业管理是改革开放之后，随着社会主义市场经济体制的建立和住房商品化、社会化的推动而消灭的新生事物。深圳在我国首开物业管理的先河，起步早、进展快、成效大，不仅为深圳人民的安居乐业供应直接的服务，而且对特区经济文化进展和城市管理水平的提高，发挥着重要的作用，物业管理已成为深圳的一个重要的新兴行业。深圳物业在进展过程中，积累了贵重的阅历，既丰富和完善了自己的物业管理实践，又对全国的物业管理进展起到了示范与推动的作用(有关深圳物业管理20年进展所取得的巨大成就请参见“附件一”)。 但是，业内人士经常埋怨物业管理难做，主要有“四难”始终困扰着他们，使企业背上了沉重的包袱： 一难在大家心目中的物业管理涵盖面甚广，成了一只“什么问题都往里面装的箩筐”。大多数业主认为，只要交了管理费，什么事情物业管理公司都得管，而且还要管好，而不分是不是物业管理的责任和是不是超越物业管理公司管理的权限。 二难在物业管理公司的“产品”——服务质量的好坏，不仅取决于物业管理公司自身的努力，而且取决于居住群体素养的凹凸。比如针对一些业主住户不文明的行为(像高空抛物、放任宠物在公共场合随地大小便、“卡拉OK”深夜拢民、私搭乱建、毗连部损坏修理的一方不合作、无故拖欠物业管理费等行为)，因没有政府的行政惩罚权，物业管理公司对此也缺乏有效解决方法，只好放长眼光，期盼感化。 三难在物业管理公司处于实际的“弱势”群体，地位不高，管理服务难以顺当推动。这主要表现在两个方面，一是社会新闻单位宠爱替业主“抱打不平”，不问青红皂白，动辄打物业管理公司的“板子”；二是业主任意拖欠物业管理费，进展商不乐观协作解决施工质量遗留问题和供应承诺的有关配套等，而物业管理公司对此竟无根本的解决方法。 四难在物业管理企业担当了太多的社会义务工作。作为社会的一个细胞，物业管理企业必需接受各相关政府职能部门的管理，必需担当作为社会一分子而应当担当的义务与责任。然而，当今的物业管理企业担当的社会义务已远远超过了它应当担当或能够担当的。比如有关政府职能部门要求我们担当计生、防疫、小区外的社会治安、屋顶绿化、灯光改造、人口普查、户籍管理、税务征收、工商管理等名目众多的义务工作。过多的社会义务已经压得物业管理企业喘不过气来，使物业管理企业的利润越来越薄，甚至亏损经营。这既不利于物业管理行业的进展，也有悖于早就确立的政企分开的经济体制改革原则。 2、微利保本，责任巨大 深圳的物业管理是在领先打破我国实行了30多年的福利型房管模式后，逐步建立起来的企业经营型房管模式，因此它不行避开地带有深深的政府指导和管理痕迹，也就是说，深圳的物业管理企业受政府调控的影响还很大。特殊是在管理费价格的制定上，深圳目前执行的是政府规定的行业微利保本原则，有严格的政府指导价格体系，任何一个企业的收费都不能超出这个价格体系规定的范围。因此，从整体而言，物业管理行业基本上还是一个带有福利特征的不完全竞争行业，物业管理企业的经营原则就不完全是盈利原则，它还须兼顾社会效益和环境效益。 而面对人们日益增长的生活需要和不断提高的居住要求，在基本管理模式不变的状况下，物业管理企业进展的步伐难免有点困难，尤其在各种社会义务一股脑地推向物业管理企业的时候，他们在不堪重负之后，获得的是像笔架山庄物业管理合同纠纷案这样巨大的责任。因此，行业健康进展，需要严格廓清物业管理企业的责、权、利。 3、战战兢兢，如履薄冰 一体化物业管理模式下行业的生存状态可以用“战战兢兢、如履薄冰”这八个字来精确?????描述。作为行业协会的负责人，笔者经常听到很多业内人士的牢骚话，他们总在埋怨行业进展的环境不好，一年365天，每天盯着工作，一天24小时，时时开着手机，提心吊胆，就怕小区发生什么事故。并且与责任大、工作时间长不相协调的是，物业管理从业人员的社会地位不够，吸引不了优秀人才。 特殊让物业管理企业可怕的是政府缺乏有效监管小区业主及业主委员行为的手段与措施，一些小区的业主及业主委员会对物业管理企业经常“横挑鼻子竖挑眼”，动不动