合肥百商形象定位及推广策划.pptxVIP

百商项目推广攻略2008 合肥值得我们重视的几大问题……（一）我们的市场差异点是什么？（二）我们的产品优势点是什么？（三）买家的消费需求点是什么？（四）前期推广的薄弱点是什么？（一）从区域竞争到阶层竞争----我们的市场差异点是什么？1、当前楼市竞争的两大态势：市区小户型出现井喷：从四十平米至七、八十平方、总价二、三十万的小户型为其可支付的消费目标。既往市中心大户型的黄金时代已成昔日的辉煌，中小户型正逐步成为楼市主流；市场竞争全面扩散化：中小户型楼盘的蓬勃发展所带来的直接结果，就是市场竞争不再局限于同一区域，而是向市内各区甚至郊区全面扩散，争客，不再只是争夺你的左邻右舍，而是争夺某一个阶层。2、我们的竞争对手是谁？诚如前述，当前合肥楼市竞争的发展态势，区域竞争转变为阶层竞争，有鉴于此，在厘定我们的竞争对手时，我们的目光将不仅仅局限于高新区：潜山北路板块高新区板块5000左右3900以内4100左右3700左右政务区板块经开区板块楼盘名户型面积建筑类型优惠额度成交均价备注优缺点区域和一花园86-91/120小高层/高层一次性98折按揭99折,2000元按时签约优惠377039007月开盘，销售率56%紧邻火车站，噪音污染严重，配套不足；优势：户型设计合理，价格有一定优势高新区博奥丽苑50-120高层特购88折，直降400元/㎡38909月19日开盘，销售率12%户型进深长，采光不足，紧邻火车站，噪音污染严重，优势：价格有一定优势高新区太阳海岸小户46-7050-120高层5000元加98折优惠，按时签约再加99折优惠朝北小户377041009月6日开盘，销售率16.7%户型朝北，采光不足，配套不足。优点，景观环境较佳政务区融科九重锦82-134高层开盘优惠200元/㎡,户型赠送面积（6平米至20平米）4300推出300多套销售率不足10%环境优美，户型得房率高，赠送超大面积，性价比高。缺点配套不足政务区香榭水都44-143㎡小高层、高层优惠99折4600所剩房源较少现推沿路户型，价格过高；小区低密度品质稍好。政务区三盛颐景园59-105㎡高层无4200销售率一般小区已成熟，周边配套缺乏政务区水岸名都80-㎡高层一次性98折按揭99折50009月下旬开盘至今销售10套左右价格高，最后少量户型，最求利润政务区明珠湖畔·荣域70-115㎡高层优惠6000、老带新2000、1000345040%以上价格较低，户型适中；缺点配套不足，位置较偏经开区万科金色名郡85-140㎡高层按揭贷款9.78折二房优惠后直减一万；四房优惠后直减一万五6600推出160套销售25套销售仅15%地段位居中环线，送精装修，缺点价格定位偏高，两种户型单一蜀山区我们的三大对手同区域：以和一花园、博奥丽苑为代表，位处高新区黄山西路板块，中小户型为主，主力目标客户群为白领，宣传主要以促销为主。优势：为社区规模、交通便利、价格较低、建筑设计风格。劣势：地段、社区未成熟，东面临火车西站噪音严重； 项目名主打户型成交价格促销政策和一花园86-913770-3900一次性98折按揭99折,2000元按时签约优惠博奥丽苑50-1203890直降400元/㎡,特惠88折（竞争指数）政务新区：以发能太阳海岸、融科九重锦为代表，位处政务新区，大中小户型齐全，主力目标客户群为白领。宣传主要以户型送面积为主。优势：环境优美，邻近天鹅湖、合肥8中。劣势：位置较偏，商业配套不足，交通不便；项目名主打户型成交价格促销政策发能太阳海岸小户46-7050-120朝北小户377041905000元加98折优惠，按时签约再加99折优惠融科九重锦82㎡4300开盘优惠200元/㎡,户型赠送面积（6平米至20平米）竞争指数：经济开发区：以明珠湖畔、青年城1号等为代表，户型齐全，主力目标客户群为经开区企业职工、肥西城镇客户。以价格形成卖点，青年城送精装修。优势：价格低，环境优美，户型选择多；劣势：交通地理阻隔，离市中心较远，配套不完善，生活成本高。项目名主打户型成交价格促销政策明珠湖畔70-1153450优惠6000元，老带新2000青年城1号57-643700-4000精装修竞争指数：1、建筑类型：竞争楼盘与本项目相同；2、户型面积：竞争楼盘与本项目同质化严重；3、价格区间：竞争楼盘与本项目价格与本项目相差不大。考虑地段因素，本项目的价值所支撑的价格在市场上竞争力不足。楼盘推广制胜的一个关键就是产品的个性，也就是与竞争对手相比，我们的差异点是什么？特别是当前，中小户型大家都面对同一群人、产品又不相上下的情况下，发掘产品的个性，是关键中的关键----（二）从高新区白领到外区域来客-----客户的消费需求点是什么？根据上述的市场分析，市场竞争在某种意义上已经从区域竞争转化为阶层竞争，也就是说，我们的客户也可能