商业裙楼项目营销策略报告.pptx

新德家园商业裙楼——尖莎咀城市广场;我们是什么？;专业解决集中式大商业销售难题的团队。;专业商业运作团队;丰富的资源;仅为部分合作商家。;我们做了什么？;我们对贵司项目的认识？;架构;南山概况;前海中心（项目片区）;项目片区（前海中心）规划;1号续建站台名称：白石洲站→高新园站→深大站→桃园站→大新站→前海站→鲤鱼门站→新安站→宝安中心站→宝体公园站→坪洲站→西乡站。 2号站台名称：蛇口西站→蛇口客运港站→海上世界站→南水路站→招商东路站→工业八路站→登良路站→南山???业中心站→科技园站→沙河东路站→世界之窗站。;深港西部通道;地铁对南山商业的影响;西部通道对南山商业的影响;南山区商业走势;可借鉴项目分析;万象城业态比例;星河COCOPark;怡景中心城;保利文化广场;海岸城;益田假日广场;益田假日广场业态比例;花园城中心;中信城市广场;中信城市广场业态比例;金光华广场;架构;基本经济技术指标;项目地理位置;项目周边商业现状;社区型底商和临街小商店——小型旧式的临街商铺占据主流，主要以街道为单位面向当地消费的零售为主，其经营种类主要以日常消费品和汽配建材为主，分布比较散，但规模较小，无法满足购物者一次性购物的需求。随着前海片区开发的日渐成熟，岁宝社区店及人人乐相继进驻鼎太风华和港湾丽都，在一定程度上缓解了配套不足的压力，在丰富商业业态的同时也提升了片区的商业档次，但社区型商业形式、经营主题的单一使片区对南头商圈仍有较大的依赖性。;SWOT分析;劣势： 1、项目商业形态为裙楼格局，鉴于以考虑住宅建筑设计为主的设计风格，对裙楼商业造成一定的影响，如：住宅核心筒、消防楼梯、不可动剪力墙等对商场空间造成较大的影响，在铺位划分、通道规划及业态规划上难免会有所限制。 2、裙楼商业，2层以上的商业部分在今后的销售中将成为难点。;机会： 1、区域规划机会。前海中心区将要和福田中心区并驾齐驱为深圳的双中心 ，定位为珠三角甚至是泛珠三角的区域性商务中心、生产型服务中心，会为项目片区带来更多的人群，项目商机无限。 2、区域交通规划。深圳火车西站的改造、地铁1号线以及深港西部通道的建成通车，为项目带来可观的人流，项目升值在望。 3、业态互补、错位经营。项目商圈内虽然业态相对单一，但中高档百货业、主题商城和中高档次餐饮休闲业成为区域市场空白，给项目的错位经营制造了机会。 4、特色经营。虽然区域大多数商业都已实行统一经营，统一管理，但本项目将引入尖莎咀，实行港式经营与管理，形成项目独特的卖点。;威胁： 1、租金威胁。预计项目的中高档次定位，项目的租金将大大高于区域市场，需要经过一定时间的市场引导，才能让投资者接受。 2、竞争威胁。目前区域商业龙头实属港湾丽都的人人乐商场，其在南山已经形成了一定的规模和影响力，尤其是超市类业态，本项目将难以超越，且存在竞争关系。;架构;一：项目是租还是售？ 三：项目我们这么做？ 三：项目定位 三：销售值预计;一：项目是租还是售？;一：项目是租还是售？;首先，如果将物业整体租赁给大商家，在目前零售大商家疯狂连锁、激烈竞争、必须通过降低租金、管理等成本获利的情况下，其租金承受能力十分之低，对应商场销售价值的回报率一般在3-4%甚至3%以下。 如南山岁宝平均租金约45元/平米月，后海人人乐约38元/平米月，租金相当之低。 ;其次，有的开发商在不堪大商家低廉租金的情况下，转而走向散租自营的道路，企图通过散租获得高租金回报，但是，这样又面临着商场经营的巨大压力，做得好固然有高租金收益，做不好租金没得收还得亏进去水电费。;方式二：发展商自营超市百货，——关门者十之八九;在超市百货已进入连锁时代、规模经营的今天，发展商期望自营超市百货成功是相当困难的，除非你像茂业一样真正从百货做起，而不是急了才做百货商场，单店百货国贸、深房的倒闭，都告诉我们单独百货的巨大经营风险。;深圳房地产市场存在着严重的售价与租金倒挂现象，不仅仅是住宅市场，商铺市场也是如此，像东滨路沿线租金200元/平米左右，但售价达6万/平米以上，后海路租金才100元/平米，售价却高达3万/平米以上，现代城售价最高创下79000元/平米，保利文化广场均价7万元/平米以上，可以说把五年后的空间都卖掉了！;在售价与租金严重倒挂的情况下，在项目未开业之前实行销售远远优于开业后销售，未开业之前投资者受到营销推广的诱导性强，一张白纸有着无穷的想象空间，商铺以问鼎8万、10万的天价也不奇怪，而一旦商业经营成为既定现实，租金才200元左右的情况下，要想卖到8万、10万，可就比一张白纸状况难得多了。 更何况，在商业竞争激烈的今天，能否做旺还是个未知数呢？ 罗湖鸿翔花园商城引进家乐福，并将近4000平米的场内辅营区招商经营，希望做旺了再售，结果，不但没做旺，商户免租期一过就关门抗租。;方式四