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产业园区运营模式 产业园区运营模式 PAGE / NUMPAGES 产业园区运营模式 五大家产园运营模式剖析 一、 华夏幸福基业 、公司背景及发展概略 华夏幸福基业成立于 1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质， 初期致力于河北省 内的城市住所项目开发。 2002 年开始运营固安工业园，逐渐向工业园区运营商进行转变， 当前已经形成“园区 + 地产”运营模式。华夏幸福基业开发疆域主要位于环国都经济圈、环 渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于追求地方政府与公司之间可以实现共赢的切合点， 经过家产 新城的建设帮助政府实现地区经济的迅速发展， 同时在获取低价土地方面与当地政府形成默 契，实现互帮互赢。 、运营模式和盈余模式 运营模式 以打造“家产新城”为公司战略定位，以“园区 + 地产”作为盈余模式，公司在园区还 未起步前， 就与当地政府签署排他性的园区整体拜托开发协议， 由华夏幸福对园区进行先期 规划、基础设备建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及公司住院 后的物业管理服务，政府则供给行政方面的服务和管理。与 2015 年提出的 PPP 模式不谋 而合。 公司整体运作近似于中介服务， 经过对家产新城的整体操盘， 整合地方政府、资本、技 术、高新家产等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。 优选 运营特点 1) 选址：华夏幸福家产园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区， 以助力区 域经济发展为目标有益于与当地政府洽商排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2) 优秀的政府关系： 依靠优秀的政企关系进行排他性的合作协议洽商， 同时可以提早 地参加地块的规划和土地整理工作， 甚至参加地区发展规划， 对园区规划及后期招 商均有益好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 行政服务通道： 受益于与政府的合作关系， 园区行政服务直接与政府有关部门协调对接，加快园区公司做事效益，对公司入驻有必定吸引力。 低价拿地：经过家产新城开发以较低的价钱获取大批住所土地用于房地产开发销售，获取利润。家产地产部分仅供给规划建设、招商运营服务。 融资服务： 华夏幸福基业与国家开发银行、 中国工商银行、 中国银行等金融机构成立合作关系， 帮助园区公司解决融资问题。 同时旗下成立一家担保公司， 为园区公司融资供给担保服务，吸引公司入园。 优选 定制服务 针对大中型公司，采纳“量身定制+ 贴身服务” 。经过赐予更多政策优惠和平台资 源，建成以龙头公司为中心的家产结盟，如 2013 年与中国航天科工飞航技术研究院、 中国国际电视总公司、 中国电力投资公司公司、 京东、 航天科技等多家大客户签署了战 略合作协议。 针对中小型公司或项目， 经过嫁接金融平台， 降低入园公司融资成本， 或直接参股， 借助资本帮助公司或项目孵化。 比如华夏幸福自有资本打造孵化器， 帮助新兴家产成长， 优选 外国当前在美国硅谷有建设， 国内已有的成就事例是固安肽谷生物医药孵化港， 吸引了 余家有关公司的齐集；或联手专注于孵化器运营管理和科技创业公司培养的专业机 构——太库， 两方合作打造创新孵化系统， 年内拜托给太库的经营孵化项目合计 10 个， 位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地，详细家产落地数量在 将来三年内分别不低于 3 个、6 个、10 个。 此外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成就孵化转变平台。 2015 年内合作公司 优选 运营服务系统 盈余模式 园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底 地方政府将拜托地区内所获得的各项收入地方留成部分优先用于地区开发建设各项工 作的投入， 分期返还。 留成部分收入主要包含： 税收、土地使用权出让收入、 专项收入、 专项基金等。 公共设备建设和基础设备建设投资利润按投资额的 15% 计取 土地整理的利润按整理成本的 12-15% 计取 规划设计、咨询等服务花费依据成本花费的 110% 计取 招商引资 收入 = 项目新增落地投资额 *45% 政府赐予 1.1-1.5 倍基础设备投资归还 优选 房地产开发销售 实质运作过程中， 政府经过税收收入赔偿和住所土地增值赔偿的方式， 使华夏幸福 连续以较低成本获取土地贮备， 分享园区利润， 此中住所土地增值是政府土地增值赔偿 的前提，是华夏幸福盈余的要点部分。 4) 后期家产服务和园区管理（固安项目） 在园区服务方面，园区投资服务手下设 24 小时服务指挥中心，全天候供给管理服 务，对园区公司推行关闭式管理， 协调园区公司与政府各部门的有关事宜， 为投资者搭 建投资平台。 服务内容包含帮助入园公司进行建立登记、 各项审批、 土地和房产证办理、 营业执 照年检、纳税申报、户口迁徙、职工儿女入学等，加快公司各项