论商铺业主的专有权及其行使(店铺管理).docx

业委会表决经営管理有关事项,需由拥有本楼宇内所有房产权和经济利益相同的 业委会委员商议通过后形成方案,提交业主代表大会表决通过。 《公约》主要约定了商铺的物业及经营等问题，第3条规定:由业委会根据业主 代表大会的授权，征求本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业主意见,表决通 过后以合同形式分楼宇所有权分别委托一个经营管理公司实施统一的专业化经 営管理服务。业委会可以通过招标或其他方式选聘经営管理公司,并与业主代表 大会选定的经営管理公司订立、变更或解除委托经莒管理合同。选聘的经営管理 公司有权对商场经营布局进行统一设计装修，统一布局,统一经营，统一管理， 统一财务核算。选聘的经莒管理公司不能改变本楼宇内原有的设计建设方案?随 后业委会按照《章程》和《公约》的规定向有投票权的业主发放了表决票2267 张（全体业主共享有投票权2267票）,业主可在表决票中选择是委托经営还是自 主经営，如果逾期未返还表决票视为同意委托经莒,在规定期限内业委会共收回 1944张表决票，其中赞成的1738票，已经超过业主投票权数的2/3. 2006年9月29日，根据部分业主的提议,《章程》和《公约》进行了部分修 改,在《章程》笫11条后増加：业主委员会可根据多数业主意见，授权经営企 业对整体布局进行调整、招商。“业主委员会设立监督组。对经莒管理企业的 招商、财务、现场管理等进行现场监督。“在《章程》笙24条后増加、业主委 员会授权所聘经营管理企业对经营布局进行统一招商，统一布局，统一经营，统 一管理，统一财务结算。”将《公约》第3条中的“选聘的经言管理公司不能改 变本楼宇内原有的设计建设经営方案“改为选聘的经营管理公司不能改变本 楼宇内原有的设计建设方案。“有946个铺位的业主签名同意修改意见。 2005年后，商厦内部经言方式问题仍没有解决，依然存在部分业主自言,2006 年11月23日商厦曾经关门停业。2007年7月8日，业委会与第三人(某经营 服务有限公司)签订了《委托经営管理合同》。合同内容如下:甲方某业主委员会, 乙方某经营服务有限公司，鉴于某商厦1344个铺位业主中已有1188个铺位业 主与乙方签订委托经営合同，占业主所持票权总数的88.39% ,超过了 2/3。根 据《公约》第3条规定，甲乙双方签订本合同。⑴甲方代表某商厦全体业主与 乙方签订本《委托经营管理合同》o (2)委托乙方经营管理的内容以及业主与乙 方的权利义务按1188户业主与乙方签订的《委托经营合同》执行。......(4)根据 《公约》和有关法律规定,甲方的权利仅限于代表全体业主签订本合同。 直倒］案件审理前,共有1190个铺位的业主与该经营服务有限公司签订了《委托 经営合同》，将自己的铺位统一交给对方经营管理。由于被告不同意将自己的铺 位交给第三人经营。于是,原告向法院起诉，请求确认《章程》和《公约》有效, 并确认2007年7月8日业委会代表业主与篥三人签订的《委托经言管理合同》 有效。双方争议的焦点为《章程》《公约》是否有效,业委会代表业主与第三人 签订的《委托经营合同》对被告是否具有法律约束力。合议庭及审判委员会对此 形成不同意见。 一、关于商铺业主对商铺的自主经营权问题 区分所有权是随看现代住宅商品化，一幢大楼内部的所有权结构向多元化方向发 展而形成的。随看工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后 的居住问题日趋突出。建筑面积的增长需求和土地面积的有限性之间的矛盾，都 促使建筑物不断向多层高空发展。而一栋住宅高楼常常不可能为一人所有或数人 共有,只能分割为不同部分而为众多的住户所有,正是因为多个所有人共同拥有 一栋高层建筑物,从而产生了区分所有。［1］我国《物权法》之所以设立专章规 定建筑物区分所有权，而并不是在所有权的一般规则或者共有部分规定建筑物区 分所有权问题,这就表明了建筑物区分所有权是一种特殊类型的物权。建筑物区 分所有权就是由专有部分的所有权、共有权和共同管理权所构成的一种不动产物 权。［2］建筑物区分所有权人之间的纠纷也成为近年来审判实践的疑难问题。建 筑物区分所有中的商铺业主权属之间的纠纷,是其中一个重要的类型，有必要对 此予以讨论。 本案从表面上看是商铺业主之间经営权的纠纷，但其本质上仍然是商铺业主之间 的区分所有权问题，尤其是关于区分所有的专有权的界定。因此，我们首先要判 断的是，商铺业主为什么享有专有权?通常来说,判断某人是否享有专有权,应 当依据如下标准： 1.从物权公示上看,其是否符合法定的物权设立和变动程序,即是否办理了过户 登记手续。在已经办理了登记手续的情况下，其享有专有权自不待言。《最高人 民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解程》（以 下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第］条第2款规定：基于与建