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开发商地16种拿地模式与房地产项目 开发商地16种拿地模式与房地产项目 PAGE / NUMPAGES 开发商地16种拿地模式与房地产项目 适用标准文档 开发商的 16 种拿地模式与房地产项目“完工”流程 一 .招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，能够支付 的所有款项进入公司所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题 1 ：土地闲置费问题。（国税函【 2010 】220 号、国税发【 2009 】 31 号） 问题 2 ：契税问题。财税【 2004 】134 号、国税函【 2009 】603 号（一级开发 状况下出现的问题） 问题 3 ：考虑拿地的主体问题；比如，签订土地转让框架协议的能够是母公司， 假如是最后签订协议，必定是项目公司。不然，土地再转让到项目公司，税收问 题很严重。 问题 4 ：返还的土地出让金问题。财税【 2009 】151 号、财税【 2009 】87 号文 件。比如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2 亿元土地出让金。 问题 5 ：以地补路问题。江苏南京市对于土地增值税的问答，以为看似公司没有 花费就去的了土地， 本质上支付的修路款就是去的土地的对价， 所以能够进入成 本。近似的，公司所得税以为也应当照此办理。 (和税局交流） 文案大全 适用标准文档 二 .不是招、拍、挂，创建招、拍、挂（操控政府） 比如：某国有公司土地补缴土地出让金， 变成开发用地后， 准备将地转让给某开 发公司。 第一步，国家将土地收储，支付给开发公司赔偿费，营业税（国税发 [1993]149 号文件、国税函【 2008 】277 号文件、国税函【 2009 】520 号文件）不收税， 土地增值税（《条例》和财税【 2006 】21 号文件，不收税，公司所得税（国税 函【 2009 】118 号文件，享受搬家赔偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂， 承诺该公司拿到土地， 支付给国有公司的拆迁赔偿费 在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，假如该国有公司要房子， 不要地，则地产公司保存分给国有公司的房子 不卖，而是在将收益分走后，将公司股权留给国有公司来达成。 总结：该方法主假如为了在尽量节俭税款的方式下， 解决怎样将土地从一个国有 公司转移到此外一家。 三 .购置转让土地（项目） 文案大全 适用标准文档 买方：直接依据支出款项作为成本花费， 除了缴纳契税之外，没有其余涉税问题， 最洁净。 卖方：波及税收很高。第一，公司所得税；第二，营业税；第三，土地增值税， 第四，波及法律问题，第五，本质重于形式（国税函【 2007 】645 号）。 注意问题： （一）卖地营业税的差额征收 1、差额征收营业税（财税【 2003 】16 号） 2、假如是招拍挂拿下的土地， 卖地时能否同意营业税差额征收？ （国税函【2005 】 83 号，但部分省明确表示不同意，比如：大地税函【 2006 】145 号、桂地税发 2009 】185 号） 3、假如是购入烂尾楼，装饰后销售，能否同意加计扣除？ （二）卖地的土地增值税 1、假如是直接卖地，土地增值税能否同意加计扣除？（国税函【 1995 】110 号 文件，不同意加计扣除）？ 文案大全 适用标准文档 2、生地变熟地的扣除项目（国税函【 1995 】110 号、国税函【 2007 】132 号 文件，同意扣除）。 3、卖在建项目的扣除项目。 4、不更名，本质卖项目的税收问题（国税函【 2007 】 645 号）。 注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰巧卡到区间。 （三）拆迁赔偿费的税务办理 1、营业税：国税函发【 1995 】549 号； 2、土地增值税：国税函【 2010 】220 号； 3、公司所得税； 4、个人所得税（财税【 2005 】45 号； 5、契税：财税【 2005 】 45 号。 （四）变共同成本为直接成本 四 . “购置股权” 文案大全 适用标准文档 将目标公司的其余财产先清理掉， 而后卖公司 100% 股权，该方式是当前运用非 常广泛的方式。 购置方的大忌是在谈判的时候， 不考虑税负问题， 结果酿成大问 题。 卖方：只有公司所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【 2002 】191 号、 青地税函【 2009 】47 号、国税函【 2000 】687 号） 买方：税负较重，风险较大。 1、股权溢价不同意作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的 土地增值税递延到下游来了（资本构造的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿 地多是股权模式。 2、标的公司未来的税务检查风险。比如，该公司账上有 3000 万元白条。 3、该公司既往少缴的税款碰到的税务检查风险。 （不可以为目标公司的过去买单， 比