万科企业偿债能力及影响因素分析.pdfVIP

万万科科企企业业偿偿债债能能力力及及影影响响因因素素分分析析 摘摘要要：：各种新政策调控实施、市场竞争和经济发展，使房地产行业的偿 能力倍受关注。在此背景之下，本文选取了具 有代表性的万科企业，通过采用一系列的指标分析，对企业的偿 能力进行分析，找出问题所在及影响因素，最后，进行总 结并据此提出一些合理化建议以帮助公司改善财务状况和降低风险。 关关键键词词：：万科企业，偿 能力，影响因素 我国居民对住房的需求不断增长，是因为社会经济的快速发展和生活水平的不断提高。宏观经济形势错综复杂，当我国 政策走向 “宽松”时，房地产调控政策却依然 “从紧”。2019年行业仍延续落实 “房住不炒”的主基调，促进市场平稳发 展。作为房地产行业领跑者的万科企业，为我国经济的发展建设做出重大贡献，同时也创造出了极大的物质财富。基于目前 的大环境下，房地产行业高负 的情况。因此，关注企业的偿 能力显得尤为重要。 一一、、万万科科企企业业偿偿 能能力力分分析析 （一）企业简介 万科企业股份有限公司是一家专注于房地产以及物业相关项目的企业，成立于1984年5月，总部位于中国深圳市盐田 区。1993年，万科企业将开发家庭住房确定为企业重要核心业务，逐渐的将企业核心业务扩大到高端房屋开发、物业服务以 及租赁公寓等，在2006年时将万科企业将业务渐渐地覆盖到了中国广东省珠江三角洲区域、以上海为中心的长三角城市和以 京津冀为核心的环渤海经济圈。扩大到在这三大经济圈为重点的20多个城市。截止到2009年，万科企业股份有限公司 （以下 简称万科企业）连续成为全球最大房屋住宅企业。2019年企业跻身 《财富》世界500强，位列榜单第254位。 （二）短期偿 能力分析 从表中可以看出，万科企业近五年的流动比率呈下降趋势。一般情况下，认为流动比率2：1是比较好的。但万科企业近 五年的流动比率均低于2且低于市场平均值，表明企业流动资产在短期 务期满之前，可变为现金用于偿还负 的资产不太 多，故万科企业偿还流动负 压力明显。万科企业的存货也在不断增加，所以导致流动比率逐年下降，从而会使万科企业偿 压力增大，但好在 务增速与盈利增速相持平可以应对。总之，万科企业的资产流动性和短期偿 能力较弱。 从表中可以看出，万科企业近五年的速动比率先上升后下降。一般认为，速动比率1：1是最合适的，但是在5年期间， 万科企业的速动比率均低于1但维持在一定的比率上，说明万科企业潜在违约风险是比较容易预测出来的，是在可控制风险 范畴之内的。万科企业开发的成本一般比较高，还会受到大环境的影响，与此同时分析了多家房地产企业发现均处于此水平 上，所以认为低于标准1是合理的。经分析发现，由于企业存货占比较大，占用了过多的企业资金，从而影响了企业短期偿 能力。 从表中可以看出，万科企业近五年的现金比率在2017年后呈现下降趋势。一般认为，现金比率能更加准确地反映企业直 接偿还流动负 的能力，这一比率应在20%～30%左右。但万科企业近五年的现金比率为12%～21%左右，意味着企业短期 务 无法按期偿还风险增加，现金类资产盈利能力偏低，流动负 没能有效的合理加以运用，用于立即支付 务的现金类资产也 少，说明企业也未经过加强管理及改革，流动资产运用的不合理，从而会导致企业一些成本的增加。同时，也说明万科企业 到期无力以现金偿还所欠 务的风险会增大，存在偿还不上的可能性，即现金类资产变现能力较弱，这可能是与有关政策出 台有关。 （三）长期偿 能力分析 从表中可以看出，万科企业近五年的资产负 率率位于77%～85%的范围内，呈逐年上升的趋势，说明企业的财务风险在 增大。由于2018年企业增加了长期借款，使资产负 率出现上升，究其主要原因是因为负 增长速度远远快于资产增长速 度，说明资金不充足且资金利用率不高。从万科企业报表中可以看出来，近五年来进行了股权和 券的融资，如超短期融资 券、中期票据等融资等，但企业仍保持着一定的资产负 率，更大程度地利用了财务杠杆，这对万科企业的长期偿 能力有 着重要影响。 从表中可以看出，万科企业近五年的产权比率呈上升的趋势，2014年产权比率为近5年最低说明企业调整了举 策略。 由于万科企业产权比率五年内均高于100%，说明了万科企业借入资产即 “自有资产”对其企业承受偿 风险能力是比较弱 的，企业财务风险时偿 能力增大大，但也符合房地产行业的特征，即产权比率越高意味着 权人偿还不上 务承担的能力 越弱。 二二、、偿偿 能能力力影影响响因因素素分分析析