建筑变革寻机，土拍“竞品质”开启地产链新时代.docxVIP

“竞品质”开启地产链新时代，各细分赛道孕育新机 政策引导，“竞品质”有望成为国内土拍规则重点调整方向。今年 5 月底北京市首场集中拍地中首创在土地供应阶段增加高标准建设方案的评审来确定中标资格，实行“竞价 +竞高标准商品住宅建设方案”竞拍规则。7 月杭州颁布第二轮集中供地土拍新规，也重点提出要开展“竞品质”试点，先竞品质后竞地价，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。8 月份后，深圳、青岛、北京、广州、重庆、沈阳、长沙、天津等城市陆续中止或推迟第二批集中供地出让，土拍政策可能面临调整和完善，结合 7 月底住建部房地产市场监督管理司在《东方时空》栏目中表示，“各地区各部门应着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质”，我们认为后续“竞品质”可能成为未来我国土拍规则重点调整方向，推动国内地产开发模式步入全新篇章。 “竞品质”土拍规则进一步提振绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等细分领域需求。竞品质具体要求上看，以北京的高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准为例，建筑品质评价总分 100 分，其中绿色建筑 18 分，装配式建筑 20 分，超低能耗建筑 20 分， 健康建筑 6 分，宜居技术应用 16 分，管理模式 20 分。二级标准中还囊括分值较高的三星级绿色建筑（18 分）、装配化率大于 91%的装配式建筑（13 分）、大比例实施超低能耗的建筑（20 分）、绿色建材（6 分）、建筑减隔震（3 分）、BIM（5 分），预示了未来住宅土拍规则政策引导的主要方向。 图表 1：北京市高标准住宅建设方案评审内容和评分标准 评审项目 标准 分值 1.绿色建筑（18 分） 全面实施三星级绿色建筑 18 分 装配式建筑 （20 分）  装配率（13 分）75 装配率 （13 分） 75%≤装配率≤90% 装配率大于等于 91% 8 分 13 分 3.超低能耗建筑 15 分 项目实施超低能耗建筑面积达到总面积的 30%，且超低能耗建筑面积不低于 5 万平米 （20 分） 项目实施超低能耗建筑面积达到总面积的 50%，且超低能耗面积不低于 10 万平米或总面积低于 5 万平米时，全部实施超低能耗建筑  20 分 绿色建材应用 （6 分）  4. 4.健康建筑（6 分） 6 分 项目实施健康建筑面积达到总面积的 30%，且不低于 5 万平米；或总面积低于 5 万平米时，全部实 施健康建筑 2 分住宅小区内道路、园林绿化等公共设施项目建设所用路面砖、植草砖、道路无机料、路缘石等 100%使用建筑垃圾再生产品防水卷材、防水涂料（每选 1 类且 100% 2 分 住宅小区内道路、园林绿化等公共设施项目建设所用路面砖、植草砖、道路无机 料、路缘石等 100%使用建筑垃圾再生产品 限不少于 8 年至少 限不少于 8 年 至少 1 栋采用减震/隔震技术 3 分 可变空间设计 2 分 智能家居应用 2 分 采用工程总承包模式 5 分 采用建筑师负责制 5 分 投保绿色建筑性能责任保险，引入风险防控机制 5 分 全生命期（规划、勘察、设计、施工、运维）应用 BIM 技术 5 分 （16 分） 外墙保温工程、防水工程承诺质量保修期限不超于 15 年，屋面保温工程、建筑门窗承诺质量保修期 3 分 P.4管理模式（20 分） P.4 资料来源：北京市规划和自然资源委员会， P.5 解析“竞品质”住宅建设的五大核心导向 绿色建筑 我国国家标准《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378—2019）中对绿色建筑给出了明确定定义：在全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。从概念上来讲，绿色建筑主要包含了三点：一是节能，这个节能是广义上的，实际上包含了“四节”，即节能、 节地、节水、节材，主要是强调减少各种资源的浪费；二是保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放；三是满足人们使用上的要求，为人们提供“健康”“适用”和“高效”的使用空间。 根据《绿色建筑评价标准（2019）》规定，绿色建筑评价指标体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居 5 类指标组成，且每类指标均包括控制项和评分项；并设臵了提高与创新加分项。 安全耐久：建筑安全是人们使用建筑的最基本前提，建筑耐久则是提升建筑使用时间、降低再建成本、减少资源消耗的重要途径。该指标对绿色建筑的安全性和耐久性提出了具体要求。 健康舒适：室内健康舒适是人们正常使用建筑的重要保障，减少疾病风险，提升人们工作和学习效率。该指标从室内空气品质、水质、声环境与光环境、室内热湿环境四方面对绿色建筑达到健康舒适性能提出了具体要求。 生活便利：完善的生活配套设施，可使人们工作生活更加便利，明显