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黑龙江房地产估价师考试模拟卷（7） 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。 A．400B．628C．656D．700 参考答案：B 依题意，该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用＝10(万元) 装饰装修的折旧额＝200××4＝160(万元) 设备的折旧额＝250××9＝150(万元) 长寿命项目的折旧额＝(2000-10-200-250)××10＝308(万元) 该建筑物的物质折旧额＝10+160+150+308＝628(万元)。 2.某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。 A．1840B．2840C．2966D．3000 参考答案：D 依题意，可根据公式：代入数值即得。 3.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。 A．15B．16C．17D．30 参考答案：B估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。 4.房地产估价中的价值，一般是指__。 A．使用价值B．交换价值C．投资价值D．账面价值 参考答案：B交换价值是指该种商品同其他商品相交换的影响关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中通常指交换价值。 5.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。 A．45B．50C．52D．55 参考答案：C建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。 6.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是__。 A．空间直线距离B．交通路线距离C．交通时间距离D．至市中心距离 参考答案：C由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。 7.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。 A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．加权深度价格修正率 参考答案：B临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。 8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。 A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的 参考答案：C房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。每一位估价人员都应当熟知并正确理解这些估价原则，以此作为估价时的指南。 9.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。 A．2700.8B．2800.1C．2800.8D．2817.7 参考答案：D 依题意，该房地产2006年9月的价格＝ 10.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为