新整理房地产估价师考试考前冲刺卷（2）.docVIP

房地产估价师考试考前冲刺卷（2） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。 A：6280B：6408C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C[解析]先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：，再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：。 2.某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。 A：4644B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A[解析](元／㎡) 3.某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：10．0B：12．5C：13．5D：40．0E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C[解析]令A-(n-1)b=0，有30-(n-1)×2．4=0，n=13．5年 4.已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。 A：7．78％B：8．28％C：13．21％D：14．21％E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A[解析]报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=3．31％+2．23％+1．32％+1．42％-0．50％=7．78％ 5.有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。 A：房地产租金以外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B[解析]有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。 6.某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。 A：6．67％B：7．41％C：12．60％D：13．33％E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B[解析]设该宗写字楼现在的价格为V，则其中，整理得：V=217．76+0．677V，解得V=674．96(万元)若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益／市场价值=50／674．96=7．41％。 7.某建筑物的建筑面积为120㎡，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元／㎡，建筑物残值率为4％，年折旧率为2％，用直线法计算该建筑物当前的成新率为。 A：78．40％B：82．00％C：82．70％D：85．60％E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B[解析]q=1-dt=1-2％×9=82％。 8.某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。 A：2400B：2410C：2490D：2500E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A[解析]该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-100=2400(万元)。 9.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。 A：5850B：6125C：6510D：6675E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D[