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房地产估价师考试模拟卷（7） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列不属于房地产区位因素的是。 A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B 2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。 A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D解析：该住宅楼的建筑面积=2000000元÷5000元／㎡=4000㎡，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑而积=土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积=1000㎡，容积率=建筑密度×建筑层数=50％×8=4，土地单价=楼面地价X容积率=1200元／㎡×4=4800元／㎡，则土地总价=4800元／㎡×1000㎡=480万元 3.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。 A：3000B：3277C：3295D：3599E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C解析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145㎡+9㎡=154㎡，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积／建筑面积=3500元/㎡×145㎡/154㎡=3295.45元/㎡ 4.某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时) A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C解析：利用中点法公式计算，[(200000-160000)/(200000-160000)/2]/[-(1200-1300)/(1200+1300)/2]=2.78 5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。 A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C 6.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。出租运营费用为每年50元／㎡。假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。 A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C解析：该房地产的期房价格=4000元／㎡-(300-50)元／㎡／(1+5％)-(300-50)元／㎡／元／㎡=3335元/㎡ 7.某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75B：115C：293.75D：315E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D解析：理论上应补地价的数额为(2000×2.0-850)元／㎡×1000㎡=315万元 8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。 A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C 9.某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。 A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B解析：该类房地产的重置价格=1800元／㎡×1000㎡=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元／㎡×1000㎡-2000元／㎡×500㎡=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)万元÷1000㎡=300元／㎡